Innehåll

Lagar & Förordningar

Lagar & Förordningar är en kostnadsfri rättsdatabas från Norstedts Juridik där alla Sveriges författningar och EU-rättsliga dokument finns samlade. Nu kan organisationer och företag prova den mer omfattande juridiska informationstjänsten JUNO - gratis i 14 dagar - läs mer om erbjudandet och vad du kan få tillgång till här.
SFS1977-0792

Bostadsförvaltningslag (1977:792)

Bostadsförvaltningslagen

Utkom den 15 november 1977.
Utfärdad den 3 november 1977

Lagens tillämpningsområde

Rubriken har denna lydelse enl. SFS2021-1099

Denna lag äger tillämpning på fastighet där det finns bostadslägenhet som är uthyrd eller kan hyras ut av fastighetens ägare för annat ändamål än fritidsändamål och som ej utgör del av hans egen bostad. Fastighet som tillhör staten eller kommun kan ej bli föremål för ingripande enligt 2 §.

När byggnad tillhör innehavare av inskriven tomträtt, äger bestämmelserna i denna lag om fastighet motsvarande tillämpning på tomträtten. I fråga om byggnad som annars tillhör annan än ägaren av marken gäller lagen i tillämpliga delar. Såsom ägare av fastighet anses, när omständigheterna föranleder det, annan som innehar fastigheten.

Denna lag tillämpas inte på fastigheter som ägs av kooperativa hyresrättsföreningar enligt lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt eller på fastigheter där samtliga bostadslägenheter hyrs av sådana föreningar.

SFS 2002:97

Förutsättningar för ingripande i förvaltningen

Rubriken införd g. SFS2021-1099

Hyresnämnden får besluta om ingripande i förvaltningen av en fastighet, om fastighetsägaren brister i sina skyldigheter mot bostadshyresgästerna genom att

  1. eftersätta underhållet av fastigheten eller

  2. annars förvalta fastigheten på ett sätt som inte är godtagbart för bostadshyresgästerna.

Ett beslut om ingripande i förvaltningen får meddelas redan om det finns anledning att anta att fastigheten förvaltas på ett sätt som inte är godtagbart för bostadshyresgästerna, om en ansökan om ingripande kommer in till hyresnämnden inom tre år från det att fastighetsägaren har ansökt om lagfart.

SFS 2021:1099

Hyresnämnden får, utöver i de fall som anges i 2 §, besluta om ingripande i förvaltningen om fastighetsägaren inte hyr ut lägenheter för bostadsändamål i fastigheten och det med hänsyn till bostadsförsörjningen är uppenbart oförsvarligt att lägenheterna står tomma.

SFS 2021:1099

Formerna för ingripande

Rubriken införd g. SFS2021-1099

Ett ingripande i förvaltningen kan avse antingen att hyresnämnden förelägger fastighetsägaren att åtgärda bristerna i förvaltningen (förvaltningsföreläggande) eller att hyresnämnden ställer fastigheten under förvaltning av en särskild förvaltare (tvångsförvaltning).

SFS 2021:1099

Tvångsförvaltning får endast beslutas om ett förvaltningsföreläggande inte bedöms som tillräckligt för att uppnå en godtagbar förvaltning. Vid denna bedömning ska det särskilt beaktas hur allvarliga bristerna i förvaltningen är och om fastighetsägaren kan antas rätta sig efter ett förvaltningsföreläggande.

SFS 2021:1099

Förvaltningsföreläggande

Rubriken införd g. SFS2021-1099

I ett förvaltningsföreläggande ska hyresnämnden förelägga fastighetsägaren att åtgärda bristerna i förvaltningen inom viss tid. Finns det särskilda skäl får tiden förlängas, om en ansökan om det görs innan tidsfristen löper ut.

Föreläggandet får förenas med vite.

SFS 2021:1099

SFS 2021:1099

Tvångsförvaltning

Beslutar hyresnämnd om tvångsförvaltning, skall nämnden samtidigt utse förvaltare. Till förvaltare skall utses bolag, förening eller annan som har erforderlig erfarenhet av fastighetsförvaltning.

Hyresnämnden kan under pågående förvaltning utse ny förvaltare när förhållandena föranleder det.

Förvaltaren skall svara för en tillfredsställande skötsel av fastigheten. Han skall verka för att de olägenheter som föranlett förvaltningsbeslutet undanröjes och att fastigheten genomgår sådan förbättring och modernisering som är förenlig med en ändamålsenlig fastighetsförvaltning. Han skall vara verksam för att skälig avkastning erhålles.

Vid tvångsförvaltning av fastighet ska förvaltaren anses vara den som betalar ut ersättning för arbete enligt skatteförfarandelagen (2011:1244) beträffande den förvaltade egendomen. Bestämmelserna i 60 kap. 1 § nämnda lag om befrielse från betalningsskyldighet gäller även förvaltaren.

SFS 2011:1307

Om det är påkallat av särskilda skäl, får hyresnämnden meddela föreskrifter för förvaltningen.

Förvaltaren uppbär hyror och andra löpande intäkter av fastigheten samt företräder även i övrigt ägaren i angelägenheter som rör fastigheten, om ej annat följer av andra och tredje styckena.

Förvaltaren får ej överlåta fastigheten eller annars förfoga över den så att den helt eller delvis frånhändes ägaren. Förvaltaren får ej heller på fastighetsägarens vägnar ingå borgen eller växelförbindelse. Utan hyresnämndens tillstånd får förvaltaren ej låta inteckna fastigheten eller taga upp lån mot säkerhet i form av panträtt i fastigheten. I övrigt får förvaltaren ingå avtal om kredit endast om avtalet ej står i missförhållande till de ekonomiska förutsättningarna för förvaltningen.

Förvaltaren kan besluta att angelägenhet som saknar betydelse för ändamålet med förvaltningen skall undantas från denna. Hyresnämnden och fastighetsägaren skall ofördröjligen underrättas om sådant beslut.

Fastighetsägaren får med hyresnämndens tillstånd taga upp lån mot säkerhet i form av panträtt i fastigheten och låta företaga inskrivningsåtgärd beträffande denna. Även utan sådant tillstånd får fastighetsägaren låta företaga inskrivningsåtgärd som avses i 20 och 21 kap. jordabalken.

Tillstånd enligt första stycket får lämnas endast om åtgärden ej försämrar förutsättningarna för en tillfredsställande fastighetsförvaltning.

Kan medel till förvaltningen ej i tillräcklig mån erhållas genom löpande intäkter eller genom lån, får hyresnämnden, i den mån det finnes skäligt med hänsyn till fastighetsägarens förhållanden och övriga omständigheter, på begäran av förvaltaren ålägga fastighetsägaren att till förvaltaren utge de ytterligare medel som denne behöver för åtgärd som avses i 9 §.

Överlåtelse av fastigheten medför icke befrielse från betalningsskyldighet som har ålagts dessförinnan.

Föreligger ej längre skäl för att ålagd betalningsskyldighet fullgöres, får hyresnämnden förordna att beslutet om betalningsskyldighet icke vidare skall gälla.

Fastighetsägaren är skyldig att i den omfattning hyresnämnden finner skäligt utge ersättning för utrymme som han själv använder.

Erlägges ej ersättning enligt första stycket, får hyresnämnden ålägga fastighetsägaren att avflytta från utrymmet.

På begäran av fastighetsägaren får hyresnämnden medge denne skäligt uppskov med avflyttningen.

Fastighetsägaren är skyldig att lämna förvaltaren de upplysningar rörande fastigheten som behövs för en tillfredsställande förvaltning.

Hyresnämnden får kalla fastighetsägaren att inför nämnden under ed lämna upplysningar enligt första stycket. Därvid skall 36 kap. 6, 11, 14, 20 och 21 §§ rättegångsbalken äga motsvarande tillämpning.

Fastighetsägaren är skyldig att tillhandahålla förvaltaren handlingar och annat av betydelse för förvaltningen.

Fullgör fastighetsägaren ej sin skyldighet enligt första stycket, får hyresnämnden vid vite förelägga honom att fullgöra skyldigheten.

Hyresnämnden ska inom sex månader från det att beslutet om tvångsförvaltning trädde i kraft fastställa den tid som förvaltningen ska pågå. Tiden får, om beslutet har meddelats med stöd av 2 § första stycket eller 3 §, bestämmas till högst fem år från det att beslutet om tvångsförvaltning trädde i kraft. Om beslutet har meddelats med stöd av 2 § andra stycket, får tiden bestämmas till högst tre år från det att beslutet trädde i kraft.

Om det vid utgången av den bestämda tiden finns skäl för att tvångsförvaltningen fortsätter, får hyresnämnden besluta om förlängning av tiden. Förlängning får ske med högst tre år i taget, om beslutet har meddelats med stöd av 2 § första stycket eller 3 §. Om beslutet har meddelats med stöd av 2 § andra stycket, får hyresnämnden besluta om förlängning av tiden med högst ett år.

Om det inte längre finns skäl för tvångsförvaltning, ska hyresnämnden besluta att förvaltningen omedelbart ska upphöra.

SFS 2021:1099

Övergår fastigheten till ny ägare under pågående förvaltning, gäller beslutet om förvaltning mot den nye ägaren. Denne inträder i förre ägarens rätt till de medel som förvaltaren har hand om för fastigheten samt svarar för de förbindelser som förvaltaren ingått.

Förvaltaren skall ofördröjligen underrätta hyresgäst om att fastigheten har ställts under tvångsförvaltning och om vem som är förvaltare. Förvaltaren skall också ofördröjligen underrätta hyresgäst om beslut som avses i 18 §.

Hyresgäst som har erhållit underrättelse enligt första stycket första meningen kan så länge förvaltningen pågår icke med befriande verkan betala hyra till annan än förvaltaren eller den som förvaltaren har anvisat. En erinran härom skall intagas i underrättelsen.

Förvaltaren skall också ofördröjligen underrätta borgenär, som har panträtt i fastigheten och som är känd, om förvaltningen.

Medel som förvaltaren har hand om för fastigheten skall hållas skilda från andra medel. De får ej utmätas för annan skuld än sådan som är hänförlig till tvångsförvaltningen och de ingår ej heller i fastighetsägarens konkursbo.

Behållna medel, som ej finnes böra avsättas för förvaltningen, skall utbetalas till fastighetsägaren. Tvist om vad fastighetsägaren är berättigad att utfå prövas av hyresnämnden.

Förvaltaren skall för varje kalenderår inom två månader från årets utgång lämna skriftlig redovisning till hyresnämnden för sin förvaltning. Tillämpar fastighetsägaren brutet räkenskapsår, skall tiden för redovisningens avlämnande i stället räknas från räkenskapsårets utgång. När förvaltaren frånträder sitt uppdrag skall redovisning för den gångna delen av redovisningsperioden lämnas inom två månader från det uppdraget upphörde.

Redovisningsskyldigheten skall fullgöras i enlighet med god redovisningssed. Till den siffermässiga redovisningen skall fogas förvaltningsberättelse med upplysning om vidtagna och planerade förvaltningsåtgärder av större vikt och om fastighetens skick.

Avskrift av redovisningshandlingarna skall av nämnden översändas till fastighetsägaren. I den mån nämnden finner lämpligt, skall också sökanden och annan få del av redovisningen.

Hyresnämnden skall granska redovisningen och kontrollera att den är godtagbar från redovisningsmässig synpunkt. Finner nämnden anledning till anmärkning mot redovisningen, skall fastighetsägaren underrättas härom.

Vill fastighetsägaren klandra redovisning för viss redovisningsperiod, skall han inom ett år från det han av hyresnämnden mottog redovisningen väcka talan mot förvaltaren vid mark- och miljödomstolen.

Åberopas som grund för klandertalan omständighet som icke hänför sig till viss avlämnad redovisning, får talan väckas inom ett år från det fastighetsägaren mottog redovisning med anledning av att förvaltarens uppdrag upphörde.

Hänvisad författning:

Lag (2010:921) om mark- och miljödomstolar, inf. under MB 20:.

SFS 2010:1000

Om fastighetsägaren behöver ta del av räkenskapsmaterial rörande fastigheten för att kunna fullgöra uppgiftsskyldighet som åligger honom gentemot det allmänna eller eljest, skall han efter framställning till hyresnämnden beredas tillfälle till detta enligt anvisningar som nämnden meddelar.

Förvaltaren har rätt att få skäligt arvode och ersättning för de utgifter som uppdraget har krävt. Beslut om detta fattas av hyresnämnden för varje kalenderår eller för kortare tid. Arvodet och ersättningen ska betalas ur fastighetens avkastning, om inte hyresnämnden beslutar att fastighetsägaren helt eller delvis ska betala arvodet eller ersättningen personligen.

Om förvaltaren begär det, ska kommunen förskottera arvode som enligt hyresnämndens beslut ska betalas av fastighetsägaren personligen.

Fastighetsägaren är skyldig att ersätta kommunen med det förskotterade beloppet och ränta på beloppet enligt 6 § räntelagen (1975:635) från dagen för utbetalningen.

SFS 2021:1099

Om en fastighet är ställd under tvångsförvaltning och det behövs medel för en åtgärd för fastighetens skötsel som inte kan uppskjutas utan risk för att någon bostadshyresgäst lider allvarlig skada eller olägenhet, får en kommun på begäran av förvaltaren förskottera visst belopp.

SFS 1993:408

När beslut meddelas om tvångsförvaltning eller när sådant beslut ändras, skall underrättelse genast sändas till inskrivningsmyndigheten för anteckning i fastighetsregistrets inskrivningsdel. Detsamma gäller när beslut meddelas enligt 18 §.

SFS 2000:242

Tillsyn över tvångsförvaltning utövas av hyresnämnden.

Inlösen

Om en fastighet är ställd under tvångsförvaltning men förhållandena är sådana att en tillfredsställande förvaltning därvid inte kan uppnås, får kommunen lösa fastigheten.

Talan om inlösen ska väckas vid mark- och miljödomstolen. I fråga om inlösen gäller i övrigt expropriationslagen (1972:719) i tillämpliga delar, dock med undantag för 4 kap. 1 § andra stycket.

SFS 2010:1000

Övriga bestämmelser

En ansökan om ingripande i förvaltningen får göras av kommunen eller en organisation av hyresgäster.

Sedan ett beslut om tvångsförvaltning har meddelats, ska en fråga som rör förvaltningen tas upp till prövning av hyresnämnden, om sökanden, förvaltaren eller fastighetsägaren begär det och om något annat inte följer av en särskild bestämmelse. Nämnden får också självmant ta upp en fråga som rör förvaltningen, om inte något annat följer av en särskild bestämmelse.

SFS 2021:1099

En ansökan om ingripande i förvaltningen kan riktas mot den som senast har beviljats eller sökt lagfart, även om denne har överlåtit fastigheten innan ansökan om ingripande i förvaltningen görs.

Om fastigheten överlåts efter att ansökan har gjorts eller om det är fråga om ett sådant fall som avses i första stycket, ska rättegångsbalkens bestämmelser om verkan av att tvisteföremålet överlåts och om tredje mans deltagande i rättegång tillämpas.

Är tvist om äganderätten antecknad i fastighetsregistrets inskrivningsdel, kan en ansökan om ingripande i förvaltningen riktas mot den som innehar fastigheten med äganderättsanspråk.

Hänvisad författning:

Ang. 2 st. se RB 13:7 och 14:9 ff.

SFS 2021:1099

Hyresnämndens beslut om tvångsförvaltning länder omedelbart till efterrättelse. Hyresnämnden kan även i fråga om annat beslut enligt denna lag förordna att det skall lända till efterrättelse genast.

Föreligger särskilda skäl, får hyresnämnden besluta om tvångsförvaltning och utse förvaltare för tiden till dess slutligt beslut meddelas.

Hyresnämnden ska självmant ta upp en fråga om påföljd för fastighetsägare som åsidosätter en skyldighet enligt 6 §, 16 § andra stycket eller 17 §. För böter och vite gäller 9 kap. 8 och 9 §§ rättegångsbalken i tillämpliga delar.

Om ett föreläggande har förenats med vite enligt denna lag får vitet inte förvandlas till fängelse.

SFS 2021:1099

I fråga om förfarandet vid hyresnämnden i ärenden enligt denna lag finns bestämmelser i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder.

Hyresnämndens beslut enligt denna lag får överklagas hos Svea hovrätt inom tre veckor från den dag beslutet meddelades. Överklagandet skall ges in till hyresnämnden.

Rättsfall:

HovR kunde i avsaknad av lagstöd ej inhibera överklagat beslut om tvångsförvaltning H 2008:1113.

Hänvisad författning:

Jfr Lag (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder23 § 3 st., inf. här nedan.

SFS 1994:837

Bifalles fastighetsägarens talan i besvärsmål i vilket kommunen är motpart, kan kommunen åläggas att ersätta honom hans rättegångskostnad. Om han vinner besvärsmål i vilket organisation av hyresgäster är motpart, kan sådan ersättning tillerkännas honom att betalas av statsverket. I övrigt gäller i besvärsmål allmänna bestämmelser om rättegångskostnad i tillämpliga delar.

Ikraftträdande- och övergångsbestämmelser

SFS 1977:792

Denna lag träder i kraft d. 1 jan. 1978, då lagen (1970:246) om tvångsförvaltning av bostadsfastighet upphör att gälla.

Den nya lagen tillämpas även på tvångsförvaltning som har beslutats enligt lagen om tvångsförvaltning av bostadsfastighet. Mål eller ärende som vid ikraftträdandet är anhängigt vid domstol eller hyresnämnd prövas dock enligt äldre lag.

Bestämmelsen i 28 § om tillämpningen av 4 kap. 3 § expropriationslagen (1972:719) gäller ej i fråga om värdeökning som ägt rum före utgången av 1971.

SFS 1989:1051

Denna lag träder i kraft d. 1 jan. 1990.

SFS 1993:408

Denna lag träder i kraft d. 1 juli 1993.

SFS 1994:818

Denna lag träder i kraft d. 1 juli 1994.

SFS 1994:837

Denna lag träder i kraft d. 1 juli 1994.

SFS 1997:488

Denna lag träder i kraft d. 1 nov. 1997 och tillämpas första gången i fråga om lön för inkomståret 1998.

SFS 2000:242

Denna lag träder i kraft d. 1 juli 2000.

SFS 2002:97

Denna lag träder i kraft d. 1 april 2002.

SFS 2010:25

1. Denna lag träder i kraft d. 1 mars 2010.

2. Ärenden om särskild förvaltning som har inletts hos hyresnämnden före ikraftträdandet prövas enligt 2 och 18 §§ i sin äldre lydelse.

SFS 2010:821

1. Denna lag träder i kraft d. 1 aug. 2010.

2. Äldre föreskrifter gäller fortfarande för ersättningen, om talan om inlösen har väckts före ikraftträdandet. I ett sådant fall ska hänvisningarna till expropriationslagen (1972:719) avse den lagens lydelse vid utgången av juli 2010.

SFS 2010:1000

Denna lag träder i kraft d. 2 maj 2011.

SFS 2011:1307

1. Denna lag träder i kraft d. 1 jan. 2012.

2. Lagen tillämpas första gången på arbetsgivaravgifter som avser redovisningsperioden januari 2012 och skatteavdrag som ska dras av från ersättningar som betalas ut efter utgången av 2011.

SFS 2021:1099
  1. Denna lag träder i kraft d. 1 jan. 2022.

  2. Äldre föreskrifter gäller fortfarande om ett ärende om särskild förvaltning har inletts hos hyresnämnden före ikraftträdandet.

Lag 1977:792

Författare: Lotta Hardvik Cederstierna

Författare: Christina Jacobsson

Författare till den ursprungliga kommentaren.

Författare: Lotta Hardvik Cederstierna

Förarbeten: prop. 1976/77:151, CU 1977/78:1. Litteratur: Lars K. Beckman m.fl., Sveriges Rikes Lag, Fastighetsrätt I, 2 uppl. 2001; Lars K. Beckman m.fl., Jordabalken, En kommentar till JB och anslutande författningar, 2 uppl. 2012.

Författare: Lotta Hardvik Cederstierna

Uttrycket bostadslägenhet har samma innebörd som i 12 kap. 1 § 3 st. jordabalken (JB), dvs. lägenhet som har upplåtits för att helt eller till en inte oväsentlig del användas som bostad.

Författare: Lotta Hardvik Cederstierna

Bostadsförvaltningslagens (1977:792) (härefter BFL) tillämpningsområde utvidgades den 1 januari 1990 till att gälla även i de fall det inte finns någon lägenhet i fastigheten som är uthyrd, dvs. när huset är tomt på hyresgäster men en uthyrning för bostadsändamål kan komma i fråga, se prop. 1989/90:37, 1989/90:BoU6. Beträffande de närmare förutsättningarna för ingripande i ett sådant fall, se 2 § 3 st. med tillhörande kommentar.

Författare: Lotta Hardvik Cederstierna

Den 1 januari 2022 infördes en möjlighet för hyresnämnden att besluta om förvaltningsföreläggande. Möjligheten till förvaltningsåläggande togs samtidigt bort. Begreppet ingripande i förvaltningen infördes som en samlingsbeteckning för de olika ingripandeformerna och ersatte det tidigare uttrycket särskild förvaltning (prop. 2020/21:201, bet. 2021/22:CU2, rskr. 2021/22:42).

Författare: Lotta Hardvik Cederstierna

Ett ingripande i förvaltningen förutsätter att fastighetsägaren brister i sina skyldigheter i förhållande till de boende i fastigheten. Fastighetsägarens skyldigheter följer bl.a. av lag, t.ex. 12 kap. jordabalken och offentligrättslig reglering som berör boendeförhållanden, parternas avtal och god sed i hyresförhållanden, se prop. 1976/77:151 s. 51 f. och 81 f.

Författare: Lotta Hardvik Cederstierna

Att underhållet har åsidosatts är inte tillräckligt för ett beslut om ingripande, det krävs att underhållet har brustit i sådan mån att det kan sägas vara eftersatt.

Författare: Lotta Hardvik Cederstierna

Godtagbar förvaltning innebär ett krav på att vidta åtgärder för att bevara sundhet, ordning och gott skick inom fastigheten. Som exempel kan nämnas att sköta tillförsel av värme, vatten och el samt att ombesörja trappstädning och sophämtning. Brister i förvaltningen kan även avse fastighetsägarens allmänna uppträdande, t.ex. om fastighetsägaren gör sig oanträffbar för hyresgästerna, se prop. 1976/77:151 s. 82. För ett ingripande krävs att det inte är fråga om brister av tillfällig karaktär eller obetydlig omfattning. Det torde i regel krävas att hyresgästerna mer allmänt drabbats av olägenheterna. Är det fråga om brister som drabbar en enskild hyresgäst har denne möjlighet att ansöka om åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 16 § andra stycket jordabalken, se prop. 1976/77:151 s. 52 och 82 f., prop. 2009/10:21 s. 47 och prop. 2020/21:201 s. 72. Hyresnämnden är inte skyldig att besluta om ingripande, utan får göra en avvägning av om de förhållanden som åberopas är tillräckliga för att det ska framstå som proportionerligt att besluta om ett ingripande. Bedömningen får dock inte innebära att hyresgästers berättigade intressen åsidosätts.

Författare: Lotta Hardvik Cederstierna

En tillämpning av bestämmelsen förutsätter att sökanden kan presentera påtagliga tecken på att förvaltningen av fastigheten inte utförs på ett för de boende godtagbart sätt utan att det ställs krav på att missförhållandena ska kunna bevisas fullt ut. Det ska röra sig om missförhållanden som mer allmänt kan komma att beröra hyresgästerna. Bestämmelsen kan tillämpas t.ex. om fastighetsägaren redan äger andra fastigheter som är eller har varit föremål för särskild förvaltning och det relativt snart efter förvärvet av en ny fastighet uppstår flera mindre brister i förvaltningen som påverkar hyresgästerna negativt utan att bristerna är så tydliga att ett ingripande enligt 2 § 1 st. kan komma i fråga. Ett annat exempel är att fastighetsägaren sedan tidigare äger andra fastigheter där det finns brister i förvaltningen och det finns en påtaglig risk för att liknande missförhållanden uppstår även när det gäller den nyförvärvade fastigheten. Se prop. 2009/10:21 s. 32 f. och 45 f.

Författare: Lotta Hardvik Cederstierna

Bestämmelsen riktar sig i första hand mot fastighetsägare som av spekulativa skäl låter lägenheter stå tomma, t.ex. inför en försäljning av fastigheten eller ombildning till bostadsrättsförening. Så länge förhållandena är fastighetsekonomiskt välmotiverade och dispositionen av lägenheten ingår i en seriös fastighetsförvaltning finns det inte anledning till kritik. Att lägenheter ibland står tomma under en kortare tid, t.ex. inför en ombyggnad eller i väntan på en ny hyresgäst, godtas därför. Se närmare prop. 1989/90:37 s. 30–32 och 80–82 samt RBD 7:91. Paragrafen fick sin nuvarande lydelse den 1 januari 2022 och motsvarar tidigare 2 § 3 st., se prop. 2020/21:201 s. 73.

Författare: Lotta Hardvik Cederstierna

Ett förvaltningsföreläggande (som regleras i 6 §) innebär att hyresnämnden ålägger fastighetsägaren att åtgärda vissa brister (jfr åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 16 § andra stycket jordabalken). Tvångsförvaltning (som regleras i 8–27 §§) innebär att fastighetsägaren skiljs från förvaltningen av fastigheten genom att hyresnämnden ställer fastigheten under förvaltning av en särskild förvaltare.

Författare: Lotta Hardvik Cederstierna

Vid tvångsförvaltning skiljs fastighetsägaren helt från förvaltningen av fastigheten. Tvångsförvaltning är alltså mer ingripande än ett förvaltningsåläggande. Tvångsförvaltning ska bara beslutas om förvaltningsåläggande inte bedöms vara tillräckligt för att komma åt bristerna i förvaltningen. Hyresnämnden ska göra en helhetsbedömning av om förvaltningsåläggande är en tillräcklig reaktion. Mer allvarliga brister avser brister som har en stor negativ påverkan på hyresgästernas boende. Beslut om tvångsförvaltning kan bli aktuellt även vid flera brister som var för sig kan sägas vara mindre allvarliga, om bristerna sammantaget är omfattande. Om fastighetsägaren har låtit brister uppkomma i sådan grad, kan det också vara en omständighet som talar för att denne inte kommer att rätta sig efter ett föreläggande. Se vidare prop. 2020/21:201 s. 74.

Författare: Lotta Hardvik Cederstierna

Ett förvaltningsföreläggande kan avse t.ex. att åtgärda brister i lägenhetens underhåll, anordna tillfredsställande uppvärmning eller tillhandahålla information om fastighetsägaren enligt 12 kap. 18 i § jordabalken. Ett förvaltningsåläggande måste vara tillräckligt preciserat så att fastighetsägaren kan utläsa vilka åtgärder som denne ska vidta. Det kan dock finnas olika sätt att avhjälpa en brist på. Störande ljud från en restaurang kan t.ex. lösas genom inskränkning av restaurangens rätt att använda lokalerna eller genom ljudisolering. Se vidare prop. 2020/21:201 s. 75. Hyresnämnden ska i föreläggandet ange inom vilken tid bristerna ska åtgärdas.

Författare: Lotta Hardvik Cederstierna

Särskilda skäl kan föreligga t.ex. om en underhållsåtgärd har påbörjats men inte hunnit avslutas på grund av omständigheter som ligger utanför fastighetsägarens kontroll och bristen kan förväntas bli åtgärdad inom den förlängda fristen.

Författare: Lotta Hardvik Cederstierna

Hänsyn tas till risken för att fastighetsägaren inte följer ett föreläggande utan vite. Även bristernas karaktär och andra omständigheter får betydelse, t.ex. om bristerna funnits under en längre tid. Se vidare prop. 2020/21:201 s. 76.

Författare: Lotta Hardvik Cederstierna

Den kommun där fastigheten är belägen skall beredas tillfälle att lämna förslag på förvaltare innan hyresnämnden beslutar om tvångsförvaltning, se 16 § 5 st. LAH. Bara den som har förklarat sig villig att åta sig uppdraget kan utses till förvaltare. Om varken kommunen eller hyresnämnden kan finna en lämplig förvaltare som är villig att åta sig uppdraget, förfaller frågan om tvångsförvaltning. Den förvaltare som utses skall ha sådana kunskaper om fastighetsförvaltning att just den aktuella förvaltningen kan skötas på ett fullt godtagbart sätt. Som exempel på lämpliga förvaltare kan nämnas allmännyttiga bostadsföretag, fastighetsägareorganisationer och större fastighetsförvaltningsföretag. Även advokater, kommunala förtroendemän och tjänstemän med erfarenhet av fastighetsförvaltning bör kunna godtas. Beträffande verkställighet av hyresnämndens beslut och interimistiskt förordnande, se 31 §.

Författare: Lotta Hardvik Cederstierna

Den som har utsetts till förvaltare har rätt att på egen begäran befrias från uppdraget, se RBD 8:86. Exempel på situation då ny förvaltare kan behöva utses är att förvaltningen inte sköts på ett tillfredsställande sätt eller att förvaltaren själv har begärt att få bli entledigad från uppdraget. I denna situation behöver inte kommunen beredas tillfälle att lämna förslag på förvaltare, jfr kommentaren till 8 § 1 st. och 16 § 5 st. LAH, se prop. 1976/77:151 s. 115.

Författare: Lotta Hardvik Cederstierna

Se närmare prop. 1976/77:151 s. 60 f. och 91 f. och RH 2016:63.

Författare: Lotta Hardvik Cederstierna

Paragrafen infördes år 1997 i samband med att ett nytt system för skattebetalningar infördes, se prop. 1996/97:100 s. 646. Terminologin ändrades när SFL infördes, se prop. 2010/11:166 s. 223.

Författare: Lotta Hardvik Cederstierna

Särskilda föreskrifter kan behövas, t.ex. om fastighetsägaren har gått i konkurs och en samordning därför måste ske med konkursförvaltningen.

Författare: Lotta Hardvik Cederstierna

Förvaltaren är legal ställföreträdare för fastighetsägaren. Förvaltaren har således en allmän rätt att företräda fastighetsägaren och att tala och svara i dennes ställe i frågor som rör fastigheten, dock med de inskränkningar som följer av 2 st. och 3 st. Det innebär att fastighetsägaren i princip mister alla befogenheter beträffande fastigheten. Att fastighetsägaren dock har kvar vissa befogenheter framgår av 12 §. Beträffande gränsdragningen mellan förvaltarens befogenheter och hans behörighet att med bindande verkan företräda fastighetsägaren gentemot tredje man, jfr prop. 1976/77:151 s. 62 och 137 f. BFL innehåller inte någon bestämmelse om förvaltarens ställning i mål och ärenden som rör fastigheten. Beträffande denna fråga, jfr prop. 1976/77:151 s. 92 och 138. Se 20 § angående förvaltarens skyldighet att underrätta hyresgästerna om tvångsförvaltningen.

Författare: Lotta Hardvik Cederstierna

Om hyresnämndens tillstånd saknas skall inteckningsansökan normalt förklaras vilande, se 22 kap. 4 § 1 st. 5 p. JB. Se även RH 2016:63.

Författare: Lotta Hardvik Cederstierna

Vid tillståndsprövningen skall hyresnämnden pröva om det begärda tillståndet avser en åtgärd som står i överensstämmelse med bestämmelserna i 9 § och om det uppgivna kreditbehovet är nödvändigt, se prop. 1976/77:151 s. 94 f. och RBD 11:93.

Författare: Lotta Hardvik Cederstierna

Förvaltaren kan vid behov återkalla beslutet.

Författare: Lotta Hardvik Cederstierna

Om hyresnämndens tillstånd saknas vid ansökan om inteckning, skall ansökan förklaras vilande, se 22 kap. 4 § 1 st. 5 p. JB.

Författare: Lotta Hardvik Cederstierna

Hyresnämnden bör inhämta yttrande från förvaltaren innan ärendet avgörs. Det kan bara i undantagsfall komma i fråga att lämna tillstånd mot förvaltarens vilja, se prop. 1976/77:151 s. 95.

Författare: Lotta Hardvik Cederstierna

Trots ordalydelsen får kravet på att andra finansieringsmöjligheter skall ha prövats inte drivas alltför långt, se prop. 1976/77:151 s. 65, 95 f., 139 och 148.

Författare: Lotta Hardvik Cederstierna

Beträffande frågan om det är skäligt att ålägga fastighetsägaren betalningsskyldighet, se RBD 13:80, RBD 5:82 och RBD 7:82.

Författare: Lotta Hardvik Cederstierna

Med fastighetsägaren avses den som enligt vanliga civilrättsliga regler är att anse som ägare, jfr 30 §.

Författare: Lotta Hardvik Cederstierna

Beträffande verkställighet av hyresnämndens beslut, se 31 § 1 st. BFL och 32 § LAH.

Författare: Lotta Hardvik Cederstierna

Se kommentaren till 13 § 1 st.

Författare: Lotta Hardvik Cederstierna

Ersättningen bör bestämmas med utgångspunkt i det allmänna hyresläget på den aktuella orten. Beträffande bostadslägenheter gäller att ersättningen bör bestämmas med tillämpning av bruksvärdesregeln, se 12 kap. 55 § JB. Även sociala och andra särskilda skäl bör kunna beaktas. Det har inte ansetts att betalningsskyldighet bör åläggas fastighetsägaren efter det att tvångsförvaltningen har upphört och medlen behövs för framtida reparationer, se RBD 36:82. Det förhållandet att fastighetsägaren utan medgivande av förvaltaren har betalat vissa kostnader för fastigheten har inte ansetts befria ägaren från skyldighet att betala ersättning för utrymme, se RBD 17:83.

Författare: Lotta Hardvik Cederstierna

Bestämmelsen lämnar utrymme för ett visst mått av värdering från hyresnämndens sida. Om utrymmet används som stadigvarande bostad av fastighetsägaren, bör avflyttningsåläggande inte meddelas annat än i undantagsfall, se prop. 1976/77:151 s. 97.

Författare: Lotta Hardvik Cederstierna

Om fastighetsägaren är omyndig eller en juridisk person får bestämmelserna tillämpas på den legale ställföreträdaren. Beträffande påföljd, se 32 §.

Författare: Lotta Hardvik Cederstierna

Beträffande påföljd, se 32 §.

Författare: Lotta Hardvik Cederstierna

Angående förvaltarens skyldighet att underrätta hyresgästerna, se 20 § 1 st.

Författare: Lotta Hardvik Cederstierna

I fall då beslutet om tvångsförvaltning har fattats med stöd av 2 § 2 st. ska prövningen ske med utgångspunkt i de rekvisit som anges i den bestämmelsen. Mot bakgrund av det sänkta beviskrav som gäller vid beslut enligt 2 § 2 st. bör möjligheten att förlänga förvaltningstiden i dessa fall utnyttjas restriktivt. En omständighet som kan tala för förlängning är att omfattande förbättringsarbeten pågår och att dessa inte kan förväntas bli färdiga om inte tvångsförvaltningen förlängs. Se prop. 2009/10:21 s. 48.

Författare: Lotta Hardvik Cederstierna

En omständighet som ofta kan tala för att förvaltningen bör upphöra i förtid är att fastigheten har överlåtits till någon som har goda förutsättningar att själv klara förvaltningen på ett betryggande sätt, se prop. 1976/77:151 s. 72, jfr 19 §.

Författare: Lotta Hardvik Cederstierna

Detta gäller även om fastigheten säljs exekutivt eller exproprieras. Inte heller utmätning eller konkurs häver tvångsförvaltningen, se prop. 1976/77:151 s. 99, jfr 18 § 3 st. med tillhörande kommentar.

Författare: Lotta Hardvik Cederstierna

Det anges inte i lagen på vilket sätt de aktuella underrättelserna skall ske. Ett minimikrav torde vara att varje hyresgäst får ett skriftligt meddelande och en kopia av relevanta delar av beslutet om tvångsförvaltning och fastställande av tid för tvångsförvaltning i sin brevlåda. Dessutom bör det sättas upp anslag i varje portuppgång eller på någon liknande plats. Förvaltaren har bevisskyldighet för att underrättelse har skett, se prop. 1976/77:151 s. 100 f.

Författare: Lotta Hardvik Cederstierna

Hyresnämndens beslut om att godkänna redovisningen får inte överklagas, se RH 2004:73.

Författare: Lotta Hardvik Cederstierna

Se lagen (1969:246) om domstolar i fastighetsmål.

Författare: Lotta Hardvik Cederstierna

Förvaltaren har rätt att få skäligt arvode för uppdragets utförande. Kostnader som uppstår i förvaltningen ska normalt täckas genom fastighetens avkastning. Om avkastningen inte räcker till, kan förvaltaren begära att hyresnämnden ålägger fastighetsägaren att täcka vissa kostnader (se 13 §). En utgift ska ersättas om den krävs för att fullgöra förvaltaruppdraget. Se vidare prop. 2020/21:201 s. 77–78.

Författare: Lotta Hardvik Cederstierna

Kommunens skyldighet förutsätter inte någon prövning från hyresnämndens sida.

Författare: Lotta Hardvik Cederstierna

Paragrafen infördes den 1 juli 1993, se prop. 1992/93:242, 1992/93:BoU19.

Författare: Lotta Hardvik Cederstierna

Inlösen innebär att äganderätten till fastigheten tvångsvis går över till kommunen.

Författare: Lotta Hardvik Cederstierna

Inlösen kan ske när en tvångsförvaltning inte framstår som meningsfull, t.ex. när det inte går att få fram medel till förvaltningen eller då nödvändiga åtgärder inte är ekonomiskt försvarbara. Inlösen är således inte ett alternativ till tvångsförvaltning, se närmare prop. 1976/77:151 s. 74–78 och 108–109.

Författare: Lotta Hardvik Cederstierna

Se kommentaren till 23 § 1 st. Det är kommunen som avgör om en talan om inlösen skall väckas.

Författare: Lotta Hardvik Cederstierna

Hänvisningen till expropriationslagen (1972:719) innebär, efter de ändringar som skett 2010, att ersättning ska betalas även för den del av en fastighets marknadsvärde som beror på förväntningar om en ändring av fastighetens tillåtna användningssätt. Av undantaget avseende 4 kap. 1 § andra stycket ExprL följer att något sådant schablonpåslag som den bestämmelsen tar sikte på inte ska göras vid inlösen enligt BFL (se prop. 2009/10:162 s. 108).

Författare: Lotta Hardvik Cederstierna

En organisation av hyresgäster är behörig att ansöka om ingripande i förvaltningen så snart den uppfyller de krav som allmänt gäller för att en ideell förening skall få rättskapacitet, se RBD 38:81 samt prop. 1976/77:151 s. 52–54 och 109 f.

Författare: Lotta Hardvik Cederstierna

Se RBD 20:94 beträffande förvaltarens talerätt i fråga om upphörande av tvångsförvaltning.

Författare: Lotta Hardvik Cederstierna

Huvudregeln är att en ansökan om ingripande i förvaltningen skall riktas mot den verklige fastighetsägaren. Legitimationsreglerna i 1 st. och 3 st. används då de verkliga ägarförhållandena är oklara, se prop. 1976/77:151 s. 50 f., 111 f. och 144 f.

Författare: Lotta Hardvik Cederstierna

Se 13 kap. 7 § och 14 kap. 9 § f. rättegångsbalken.

Författare: Lotta Hardvik Cederstierna

Hyresnämndens beslut kan inte inhiberas av hovrätten, se NJA 2008 s. 1113.

Författare: Lotta Hardvik Cederstierna

Ang. inhibition av sådana beslut, se 32 § 2 st. LAH.

Författare: Lotta Hardvik Cederstierna

Särskilda skäl kan anses föreligga då det är angeläget att omedelbart få till stånd vissa förvaltningsåtgärder men fastighetsägaren inte går att nå för delgivning av en ansökan om ingripande i förvaltningen.

Författare: Lotta Hardvik Cederstierna

Hyresnämnden är inte skyldig att höra kommunen angående valet av förvaltare innan den fattar interimistiskt beslut, jfr 16 § 5 st. LAH, se prop. 1976/77:151 s. 115.

Författare: Lotta Hardvik Cederstierna

Se 23 § LAH och lagen (1994:831) om rättegången i vissa hyresmål i Svea hovrätt.

Författare: Lotta Hardvik Cederstierna

Bestämmelsen reglerar endast de rättegångskostnader som kan uppkomma efter ett överklagande till Svea hovrätt. BFL saknar bestämmelser om rättegångskostnader vid hyresnämnden. Det innebär att vardera parten alltid får stå för sina egna rättegångskostnader vid hyresnämnden. Se RH 2016:64 om rättegångskostnader i hovrätten när Hyresgästföreningen återkallat sitt överklagande.