Innehåll

Lagar & Förordningar

Lagar & Förordningar är en kostnadsfri rättsdatabas från Norstedts Juridik där alla Sveriges författningar och EU-rättsliga dokument finns samlade. Nu kan organisationer och företag prova den mer omfattande juridiska informationstjänsten JUNO - gratis i 14 dagar - läs mer om erbjudandet och vad du kan få tillgång till här.
SFS1978-0304

Hyresförhandlingslag (1978:304)

Hyresförhandlingslagen

Inledande bestämmelser

Förhandling om hyresförhållanden i fråga om bostadslägenheter får enligt denna lag föras mellan å ena sidan hyresvärd eller hyresvärd och organisation av fastighetsägare, i vilken hyresvärden är medlem, och å andra sidan organisation av hyresgäster. Förhandling förs på grundval av förhandlingsordning, som kommer till stånd genom avtal mellan de förhandlande parterna eller genom beslut av hyresnämnd.

Som hyresvärd anses i lagen den som för annat ändamål än fritidsändamål regelmässigt hyr ut mer än två bostadslägenheter, vilka ej utgör del av upplåtarens bostad.

Vad som i lagen sägs om avtal om förhandlingsordning och om verkan av att sådant avtal har slutits gäller i tillämpliga delar även i fråga om förhandlingsordning som har beslutats av hyresnämnd.

Lagen är inte tillämplig vid upplåtelse med kooperativ hyresrätt.

SFS 2002:98

Med en förhandlingsklausul avses i denna lag en bestämmelse i ett hyresavtal genom vilken en hyresgäst, sedan en förhandlingsordning kommit till stånd enligt denna lag, godkänner att det gentemot honom eller henne får tillämpas en bestämmelse om hyra eller något annat hyresvillkor som det har ingåtts en överenskommelse om med stöd av förhandlingsordningen eller den förhandlingsordning som ersatt denna (förhandlingsöverenskommelse).

En tvist om att införa eller slopa en förhandlingsklausul i ett hyresavtal kan prövas av hyresnämnd enligt 12 kap. 51 § första stycket andra meningen eller 54 § jordabalken. Om hyresgästen har angett sin uppfattning, ska hyresnämnden avgöra tvisten i enlighet med denna, om inte synnerliga skäl talar emot det. Om hyresgästen inte har angett sin uppfattning, ska hyresnämnden avgöra tvisten i enlighet med hyresvärdens uppfattning.

Om det finns särskilda skäl, får hyresnämnden besluta att införandet eller slopandet av en förhandlingsklausul ska gälla först från och med en viss dag.

SFS 2022:1658

Förhandlingsordnings omfattning och innebörd

En förhandlingsordning omfattar samtliga bostadslägenheter i ett eller flera planerade, påbörjade eller befintliga hus, om inte något annat följer av andra eller tredje stycket.

En förhandlingsordning gäller inte för en lägenhet, om hyresvärden och hyresgästen skriftligen har kommit överens om att hyresavtalet inte skall innehålla en förhandlingsklausul. En sådan överenskommelse kan träffas tidigast sedan hyresförhållandet har varat tre månader i följd. Överenskommelsen skall undertecknas av hyresvärden och hyresgästen. En överenskommelse som inte uppfyller dessa föreskrifter är ogiltig.

En förhandlingsordning gäller inte heller för en lägenhet, om hyresavtalet enligt beslut av hyresnämnden inte skall innehålla en förhandlingsklausul. Ett sådant beslut får börja gälla tidigast när hyresförhållandet har varat tre månader i följd.

SFS 2006:409

Om det finns särskilda skäl, får hyresnämnden på ansökan av en organisation av hyresgäster besluta att en förhandlingsordning inte längre skall gälla för ett eller flera av de hus som förhandlingsordningen avser.

I ärendet är hyresvärden och den hyresgästorganisation som är part i förhandlingsordningen sökandens motparter. Om förhandlingsordningen gäller även för en organisation av fastighetsägare, är även den organisationen sökandens motpart.

SFS 2002:30

Om en hyresvärd är part i ett avtal om en förhandlingsordning för ett visst eller vissa hus med en viss organisation av hyresgäster som motpart, får hyresvärden ingå avtal om en förhandlingsordning som avser huset eller husen med en annan organisation av hyresgäster först sedan den förra förhandlingsordningen har upphört att gälla där.

Anmärkning om flytt:

Förutv. 4 § upphävd g. Lag 1994:816.

SFS 1997:64

    En förhandlingsordning medför skyldighet för hyresvärden att på eget initiativ förhandla med hyresgästorganisationen i fråga om

  1. höjning av hyran för en lägenhet, om inte höjningen avser ett tillval och högst motsvarar ett pris som förhandlingsordningens parter har rekommenderat,

  2. bestämmande av hyran för en ny hyresgäst, om den begärda hyran överstiger den tidigare hyresgästens hyra och höjningen inte avser ett tillval och högst motsvarar ett pris som förhandlingsordningens parter har rekommenderat,

  3. ändring av grunderna för beräkning av sådan särskild ersättning som avses i 12 kap. 19 § jordabalken, eller

  4. ändring av villkor som avser hyresgästernas rätt att använda utrymmen som är avsedda att användas gemensamt av hyresgästerna.

    En förhandlingsordning medför vidare, om parterna inte enas om annat, skyldighet att, om en av dem begär det, förhandla i fråga om

  1. hyresvillkoren,

  2. lägenheternas och husets skick,

  3. gemensamma anordningar i huset,

  4. övriga boendeförhållanden i den utsträckning de rör hyresgästerna gemensamt.

Om parterna är ense om det kan en förhandlingsordning också medföra rätt för hyresgästorganisationen att få till stånd förhandling om fråga som rör tillämpning av enskilt hyresavtal under förutsättning att hyresgästen genom skriftlig fullmakt har bemyndigat hyresgästorganisationen att företräda hyresgästen i saken.

En förhandlingsordning medför inte någon inskränkning i hyresgästens rätt att begära prövning av hyresvillkoren enligt 12 kap. 54 § jordabalken. Vid sådan prövning gäller bestämmelserna i 12 kap. 53, 54 och 55–55 e §§ samma balk.

SFS 2019:535

Avtal om förhandlingsordning

Ett avtal om förhandlingsordning skall avse ett eller flera planerade, påbörjade eller befintliga hus. Avtalet skall upprättas skriftligen och dagtecknas.

SFS 2006:409

Om parterna vill avvika från det som anges i 5 § andra stycket eller om de vill att förhandlingsrätt ska finnas i en fråga som avses i 5 § tredje stycket, ska detta anges i avtalet om förhandlingsordning.

Om parterna är överens om att en skiljeman ska kunna utses enligt 23 a § för att pröva en tvist som avses där, ska det också anges i avtalet om förhandlingsordning. Motsvarande gäller i fråga om villkor för att en ansökan om en skiljeman ska få göras.

I ett avtal om förhandlingsordning ska det anges från vilken tidpunkt förhandlingsordningen ska tillämpas. Om det inte har angetts någon tidpunkt träder den i kraft omedelbart.

SFS 2022:1658

Avtal om förhandlingsordning gäller även för ny hyresvärd.

Har den tidigare hyresvärden försummat att upplysa om att förhandlingsordning gäller och har den nye hyresvärden varken ägt eller bort äga kännedom om förhandlingsordningen, är den tidigare hyresvärden skyldig att ersätta skada som förorsakas den nye hyresvärden på grund av försummelsen.

Rätt till förhandlingsordning

Vägrar hyresvärd att efter skriftlig begäran från organisation av hyresgäster sluta avtal om förhandlingsordning för ett påbörjat eller befintligt hus, har organisationen rätt att få frågan om förhandlingsordning prövad av hyresnämnden. Motsvarande rätt tillkommer hyresvärd, om organisation av hyresgäster vägrar att efter skriftlig begäran från hyresvärden sluta avtal om förhandlingsordning.

SFS 2006:409

Vid prövning av tvist som avses i 9 § skall hyresgästorganisationen respektive hyresvärden ha rätt till förhandlingsordning, om det med hänsyn till organisationens kvalifikationer, det antal lägenheter som förhandlingsordningen kan förväntas komma att omfatta och omständigheterna i övrigt kan anses skäligt mot hyresvärden respektive hyresgästorganisationen att den begärda förhandlingsordningen skall gälla.

SFS 1997:64

Finner hyresnämnden part berättigad till förhandlingsordning, skall nämnden fastställa förhandlingsordningens innehåll. Den tidpunkt, från vilken förhandlingsordningen skall tillämpas, skall bestämmas så att hyresvärden får skälig tid för att träffa avtal med hyresgästerna om införande av förhandlingsklausul i hyresavtalen.

Uppsägning och förlängning av förhandlingsordning

Förhandlingsordning upphör att gälla efter uppsägning. Uppsägning skall vara skriftlig och skall delges motparten.

Gäller förhandlingsordning tills vidare, upphör den att gälla tidigast vid det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen.

Gäller förhandlingsordning för bestämd tid, skall uppsägningen ske senast tre månader före utgången av den bestämda tiden.

Saknar förhandlingsordning, som avses i tredje stycket, bestämmelse om verkan av utebliven uppsägning och sker ej uppsägning i rätt tid, anses förhandlingsordningen förlängd på ett år.

Uppsägs förhandlingsordning, har motparten rätt att hänskjuta fråga om förlängning av förhandlingsordningen till prövning av hyresnämnden. Ansökan härom skall göras inom tre veckor från den dag då han fick del av uppsägningen. Senare inkommen ansökan upptas ej till behandling.

Tvist som avses i första stycket skall prövas enligt de grunder som anges i 10 §.

Om part påkallar det, skall hyresnämnden i samband med att förhandlingsordning förlängs pröva fråga om ändring av dess innehåll.

Är fråga om förlängning av förhandlingsordning ännu ej avgjord, när förhandlingsordningen på grund av uppsägningen skulle ha upphört att gälla, skall förhandlingsordningen tillämpas till dess att frågan är slutligt avgjord.

Förhandlingen

En part som vill förhandla ska göra en framställning till motparten om det. Är både en hyresvärd och en fastighetsägarorganisation parter enligt förhandlingsordningen, ska båda begära förhandling och en framställning om förhandling från motpartens sida göras till var och en av dem.

En framställning om förhandling ska vara skriftlig och innehålla den eller de frågor som det begärs förhandling om. Den ska också innehålla förslag på tidpunkter och plats för sammanträde för förhandling.

Ett förhandlingssammanträde ska hållas inom tre veckor från det att motparten fått del av förhandlingsframställningen.

Parterna får avvika från bestämmelserna i denna paragraf genom skriftligt avtal.

SFS 2022:1658

Förhandlingsskyldig part skall själv eller genom ombud inställa sig vid förhandlingssammanträde och lägga fram motiverat förslag till lösning av den fråga som förhandlingen avser.

Förhandling skall bedrivas skyndsamt. Om part begär det, skall föras protokoll som justeras av båda parter.

Part som vid förhandling åberopar viss handling skall vid sammanträde hålla den tillgänglig för motparten, om denne begär det.

Om parterna inte enas om något annat ska en förhandling anses avslutad när en part, som har fullgjort sin förhandlingsskyldighet enligt 16 § första stycket, har gett motparten ett skriftligt besked om att parten frånträder förhandlingen.

En förhandling ska dock inte anses avslutad om ett sådant besked lämnas under den tid som

  1. parterna har möjlighet att ansöka om att en skiljeman ska utses enligt 23 a §,

  2. hyresnämndens handläggning av ärendet om att utse en skiljeman pågår, eller

  3. skiljemannen utför sitt uppdrag.

Har en förhandling om en fråga avslutats utan att en överenskommelse har träffats och begär en part att förhandlingen ska återupptas, är motparten inte skyldig att förhandla på grund av denna framställning.

SFS 2022:1658

Förhandlingsöverenskommelsen

Förhandlingsöverenskommelse skall avfattas skriftligen och undertecknas av förhandlingsordningens parter.

Hyresvärden skall underrätta hyresgästerna om innehållet i förhandlingsöverenskommelse.

Genom en förhandlingsöverenskommelse får bestämmas att i hyran för samtliga lägenheter som omfattas av förhandlingsordningen skall ingå ett visst belopp som utgör ersättning till hyresgästorganisationen för dess förhandlingsarbete. Av förhandlingsöverenskommelsen skall det framgå hur stor del av hyran som utgör ersättning av detta slag. Beloppet får inte överstiga vad som kan anses skäligt med hänsyn till hyran i övrigt, förhandlingskostnadernas storlek och övriga omständigheter.

SFS 1994:816

I en förhandlingsöverenskommelse om hyra ska samma hyra bestämmas för sådana lägenheter som är lika stora och som omfattas av samma förhandlingsordning, om det inte med hänsyn till vad som är känt om lägenheternas beskaffenhet och övriga omständigheter kan anses vara skillnad mellan dem i fråga om bruksvärdet. Detta gäller dock inte om hyran bestäms enligt 12 kap. 55 c § jordabalken och inte heller i den del hyran bestäms enligt 12 kap. 55 d § samma balk.

Första stycket hindrar inte att det i en förhandlingsöverenskommelse, på de grunder som anges i 12 kap. 55 § sjätte stycket jordabalken, bestäms att hyra ska betalas med lägre belopp under skälig tid eller att hyresgäster som deltar i ett system för självförvaltning som är öppet för samtliga berörda hyresgäster ska ha rätt till avdrag på den ordinarie hyran. Detta avdrag får dock inte vara större än vad som motiveras av självförvaltningens omfattning.

SFS 2019:535

Har förhandlingsöverenskommelse träffats om hyran eller annat hyresvillkor för hyresgäst, har hyresgästen rätt att hos hyresnämnden ansöka om ändring av överenskommelsen i den del den avser honom. För att kunna upptas till behandling skall ansökan ha kommit in till hyresnämnden inom tre månader från den dag då hyresgästen fick underrättelse om det nya villkoret eller, i fråga om hyra, tre månader från den dag då villkoret började tillämpas mot honom.

Vid prövning av hyresvillkor enligt första stycket skall 12 kap. 55 § jordabalken tillämpas med den avvikelse som kan följa av 21 §. Skäligheten av belopp som avses i 20 § får prövas även utan samband med prövning av hyran i övrigt.

Beslut varigenom hyresvillkor ändras träder i stället för förhandlingsöverenskommelsen i den delen. Avser beslutet hyra, skall hyresvärden samtidigt åläggas att till hyresgästen betala tillbaka vad han till följd därav har uppburit för mycket jämte ränta. Räntan skall beräknas enligt 5 § räntelagen (1975:635) för tiden från dagen för beloppets mottagande till dess att beslutet har vunnit laga kraft och enligt 6 § räntelagen för tiden därefter.

Bestämmelserna i denna paragraf gäller ej i fråga om överenskommelse som har ingåtts efter förhandling enligt 5 § tredje stycket.

SFS 1984:696

Omfattas lägenhet av förhandlingsordning, är avtal som hyresvärden träffar med hyresgästen i fråga som avses i 5 § första stycket ogiltigt, om förhandling enligt förhandlingsordningen ej har ägt rum. Sådant avtal är även ogiltigt, om det avser hyreshöjning utöver vad som medges i träffad förhandlingsöverenskommelse eller ändring av grunderna för beräkning av sådan särskild ersättning som avses i 12 kap. 19 § jordabalken eller av villkor som avser hyresgästernas rätt att använda utrymmen som är avsedda att användas gemensamt av hyresgästerna och avtalet strider mot en förhandlingsöverenskommelse. Hyresvärden är skyldig att betala tillbaka vad han har uppburit för mycket jämte ränta därpå enligt 6 § räntelagen (1975:635) från dagen för beloppets mottagande.

Första stycket gäller ej, om mot förhandling har mött hinder som ej har berott av hyresvärden eller av fastighetsägarorganisation som är part enligt förhandlingsordningen.

SFS 1984:696

Särskild skiljeman

Rubriken införd g. Lag 2022:1658. SFS2022-1658

Om parterna har avtalat om att en tvist om ändring av hyran med hänsyn till den ekonomiska utvecklingen på orten får prövas av en särskild skiljeman, ska hyresnämnden på ansökan av en part utse en skiljeman.

En ansökan ska ges in till hyresnämnden tidigast tre och senast fyra månader efter det att motparten fått del av förhandlingsframställningen enligt 15 §, om parterna inte har kommit överens om något annat. En ansökan får göras trots att det inte har gått tre månader om det har uppstått något hinder mot förhandlingen som har berott på motparten.

Anmärkt författning:

Lag (2022:1657) om tvistlösning inom ramen för vissa kollektiva hyresförhandlingar.

SFS 2022:1658

Den som utses till skiljeman ska vara opartisk, oberoende och i övrigt lämplig för uppdraget.

En skiljeman som inte är lämplig eller av någon annan orsak bör skiljas från uppdraget ska, på ansökan av en part eller av skiljemannen själv, entledigas av hyresnämnden. Nämnden ska i så fall utse en annan skiljeman.

SFS 2022:1658

Vid skiljemannens handläggning av en tvist ska lagen (2022:1657) om tvistlösning inom ramen för vissa kollektiva hyresförhandlingar tillämpas.

SFS 2022:1658

Rätt till prövning av hyresvillkoren i vissa fall

Har förhandling enligt förhandlingsordning avslutats utan att överenskommelse träffats, har hyresvärden och hyresgäst rätt att hos hyresnämnden ansöka om ändring av hyresvillkoren i den del som förhandlingen har avsett. Detsamma gäller om mot förhandling har mött hinder, som ej har berott av den som har påkallat ändring av hyresvillkoren eller av organisation som enligt förhandlingsordningen är part på hans sida.

Beslut om ändring av hyresvillkoren får inte avse tiden före det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från dagen för ansökningen. Om det finns skäl till det, får hyresnämnden dock förordna att beslut om villkorsändring skall gälla från en tidigare tidpunkt.

I ansökningen skall anges den tidpunkt från vilken ändring av hyresvillkoren yrkas. Begärs tillämpning av bestämmelsen i andra stycket andra meningen, skall skälen härför anges.

SFS 1984:696

Vid prövning av tvist som avses i 24 § gäller följande.

Hyran och andra hyresvillkor ska fastställas enligt 12 kap. 55 § jordabalken.

Om särskilda skäl föreligger, får hyresnämnden pröva även hyresvillkor som har samband med det villkor som förhandlingen har avsett.

Bestämmelserna i 12 kap. 50 § tredje stycket och 55 e § fjärde–åttonde styckena jordabalken ska tillämpas.

Beslut om att hyresvillkoren ändras anses som avtal om villkoren för fortsatt förhyrning.

SFS 2019:535

Skadestånd

Iakttar hyresvärd inte sin skyldighet att förhandla enligt 5 § första stycket eller enligt föreskrift i förhandlingsordning, är han skyldig att ersätta hyresgästorganisationen skada som har uppstått till följd av hans försummelse.

SFS 1994:816

En part är, om motparten på rätt sätt har begärt förhandling, skyldig att ersätta motparten för den skada som uppstår till följd av att parten

  1. inte inställer sig till det sammanträde för förhandling som enligt 15 § tredje stycket ska hållas inom tre veckor från det att motparten fått del av förhandlingsframställningen, utan att ha giltig ursäkt för det, eller

  2. inte fullgör sin förhandlingsskyldighet enligt 16 § första stycket eller enligt en bestämmelse i en förhandlingsordning.

En part är skyldig att ersätta motparten även för den skada som uppstår till följd av att parten bryter mot 16 § andra stycket eller mot 17 §.

SFS 2022:1658

Vid bedömningen av om, och i vilken utsträckning, skada har uppstått ska hänsyn tas även till intresset av att denna lag och förhandlingsordningen följs och till övriga omständigheter av annan än rent ekonomisk betydelse.

Ersättning för annan skada än ekonomisk skada ska uppgå till minst hälften av det prisbasbelopp enligt 2 kap. 6 och 7 §§ socialförsäkringsbalken som gäller för det år då skadehändelsen inträffade, om det inte finns särskilda skäl för att bestämma ersättningen till ett lägre belopp.

SFS 2022:1658

Den som vill fordra skadestånd enligt 26 eller 27 § skall dels inom två månader från det han fick kännedom om den omständighet på vilken anspråket grundas underrätta motparten om sitt anspråk, dels också inom två år från det skadan inträffade hänskjuta tvist om anspråket till hyresnämnden. Försummas det, är rätten till talan förlorad.

Övriga bestämmelser

Fråga enligt denna lag prövas av hyresnämnd. Fråga om skadestånd som avses i 8 § andra stycket prövas dock av allmän domstol.

I fråga om förfarandet vid hyresnämnden finns bestämmelser i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder.

Fastighetsägarorganisation eller hyresgästorganisation är ej part i ärende enligt 22 §.

Hyresnämndens beslut enligt denna lag får överklagas hos Svea hovrätt inom tre veckor från den dag beslutet meddelades. Beslut om att utse en skiljeman enligt 23 a § eller entlediga en skiljeman enligt 23 b § får dock inte överklagas.

Ett överklagande ska ges in till hyresnämnden.

SFS 2022:1658

I tvist som avses i 22 eller 24 § skall vardera parten svara för sin rättegångskostnad i hovrätten, i den mån ej annat följer av 18 kap. 6 § rättegångsbalken.

SFS 1994:838

Om särskilda skäl föreligger, kan länsstyrelsen medge undantag från tillämpningen av lagen i fråga om hus som ägs av förening eller aktiebolag som avses i punkt 7 övergångsbestämmelserna till bostadsrättslagen (1991:614).

SFS 1991:624

Ett protokoll enligt 16 § får justeras och en förhandlingsöverenskommelse enligt 19 § får undertecknas med en sådan avancerad elektronisk underskrift som avses i artikel 3 i Europaparlamentets och rådets förordning (EU) nr 910/2014 av den 23 juli 2014 om elektronisk identifiering och betrodda tjänster för elektroniska transaktioner på den inre marknaden och om upphävande av direktiv 1999/93/EG, i den ursprungliga lydelsen.

SFS 2019:1171

Ikraftträdande- och övergångsbestämmelser

SFS 1978:304

Denna lag träder i kraft d. 1 juli 1978. Lagen tillämpas inte vid fastställelse eller ändring av övergångshyra enligt lagen (1974:1080) om avveckling av hyresregleringen.

Såsom avtal om förhandlingsordning enligt denna lag anses även avtal som har ingåtts före ikraftträdandet, om avtalet överensstämmer med bestämmelserna i 1, 3 och 6 §§ samt innefattar rätt att påkalla förhandling rörande någon av de frågor som anges i 5 §.

Har före ikraftträdandet av denna lag förbehåll enligt 12 kap. 19 a § andra stycket jordabalken i dess lydelse före d. 1 juli 1978 gjorts i hyresavtal om att hyran skall utgå med belopp som bestäms genom överenskommelse mellan å ena sidan hyresvärden eller fastighetsägarorganisation, i vilken hyresvärden är medlem, och å andra sidan hyresgästorganisation, har förbehållet alltjämt rättsverkan enligt sitt innehåll. Sådant förbehåll skall vid tillämpningen av 2 § andra stycket och 3 § denna lag anses som förhandlingsklausul enligt lagen.

SFS 1984:696

Denna lag träder i kraft d. 1 jan. 1985.

SFS 1991:624

Denna lag träder i kraft d. 1 juli 1991.

SFS 1994:816

1. Denna lag träder i kraft d. 1 juli 1994.

2. Den nya lydelsen av 3 § skall tillämpas även på en förhandlingsordning som har kommit till stånd före ikraftträdandet.

SFS 1994:838

Denna lag träder i kraft d. 1 juli 1994.

SFS 1997:64

1. Denna lag träder i kraft d. 1 april 1997.

2. Om hyresvärden och hyresgästen före ikraftträdandet har träffat en skriftlig överenskommelse om att hyresavtalet inte skall innehålla en förhandlingsklausul, är överenskommelsen giltig även efter ikraftträdandet. Detsamma gäller beslut av hyresnämnden som har meddelats före ikraftträdandet och som innebär att hyresavtalet inte skall innehålla någon förhandlingsklausul.

3. Om det före ikraftträdandet har slutits avtal om två eller flera förhandlingsordningar för ett visst eller vissa hus, gäller från ikraftträdandet den förhandlingsordning som omfattar flest lägenheter. Om förhandlingsordningarna omfattar samma antal lägenheter, gäller den senast tillkomna förhandlingsordningen.

SFS 1997:403

Denna lag träder i kraft d. 1 juli 1997.

SFS 2002:30

1. Denna lag träder i kraft d. 1 april 2002.

2. I fråga om en tvist enligt 2 § andra stycket som har hänskjutits till hyresnämnden före ikraftträdandet gäller 3 a § i sin äldre lydelse.

SFS 2002:98

Denna lag träder i kraft d. 1 april 2002.

SFS 2006:406

Denna lag träder i kraft d. 1 jan. 2007.

SFS 2006:409

1. Denna lag träder i kraft d. 1 juli 2006.

2. I fråga om hyresavtal som har ingåtts före ikraftträdandet skall 5 och 21 §§ tillämpas i sina äldre lydelser.

SFS 2010:810

Denna lag träder i kraft d. 1 jan. 2011.

SFS 2019:524

Denna lag träder i kraft d. 1 okt. 2019.

SFS 2019:535

Denna lag träder i kraft d. 2 okt. 2019.

SFS 2019:1171

Denna lag träder i kraft d. 1 jan. 2020.

SFS 2022:1658
  1. Denna lag träder i kraft d. 1 jan. 2023.

  2. Bestämmelsen i 2 § i den nya lydelsen tillämpas även för hyresavtal som har ingåtts före ikraftträdandet.

Lag 1978:304

Författare: Nils Cederstierna

Författare: Nils Cederstierna

Ändring av hyra eller andra villkor i hyresavtal för bostadslägenhet kan genomföras på två olika sätt, antingen genom individuella förhandlingar direkt mellan hyresvärd och hyresgäst eller genom kollektiva förhandlingar grundade på förhandlingsordningar. Det individuella förhandlingssystemet är det som är förutsatt i 12 kap. jordabalken (hyreslagen) medan det kollektiva systemet grundas på reglerna i hyresförhandlingslagen.

Kollektiva förhandlingar har tillämpats inom den allmännyttiga sektorn sedan slutet av 1950-talet. Även privata hyresvärdar har, ofta i samarbete med fastighetsägareförening, allt efter som hyresregleringen avvecklades och hyresförhandlingslagen infördes, övergått till att träffa förhandlingsordningar med hyresgästförening. Uppskattningsvis bestäms hyrorna inom den allmännyttiga sektorn nästan uteslutande genom kollektiva förhandlingar. På den privata sektorn torde ca 90 procent av hyrorna bestämmas på motsvarande sätt.

Med verkan från år 2023 har som ett komplement till sedvanliga förhandlingar införts ett oberoende tvistlösningsförfarande för tvister om de årliga hyresförhandlingarna mellan de kollektivt förhandlande parterna (se prop. 2021/22:277, bet. 2022/23:CU 2, rskr. 2022/23:36). Syftet är att tvister om de årliga hyresändringarna ska kunna avgöras snabbt och enkelt även om parterna inte kommer överens. Det sker då genom en särskild skiljeman som prövar tvisten. En förutsättning är att parterna i avtalet om förhandlingsordning kommit överens om att skiljeman ska kunna utses. Möjligheten till detta nya särskilda tvistlösningsförfarande avses minska risken för hyrestvister mellan hyresvärdar och enskilda hyresgäster. Härigenom minskas också risken för retroaktiva hyreshöjningar för hyresgästerna. Den nya ordningen innebär att om de kollektiva parterna inte blir överens, så kan hyresnämnden på begäran av en part utse en skiljeman. Denne prövar tvisten och avger en rekommendation till lösning av tvisten. Parterna är som utgångspunkt skyldiga att ingå en överenskommelse enligt skiljemannens rekommendation. Den nya regleringen om skiljeman har tagits in i tre nya paragrafer i lagen, se 23a-23c §§. Genom reformen har också införts vissa skärpningar för hyresförhandlingarna, bl.a. skadeståndsskyldighet för part som obstruerar processen genom att inte delta i förhandlingssammanträde.

Motiven till hyresförhandlingslagen i dess ursprungliga lydelse återfinns i Hyresrätt 1, Förhandlingsordningar på bostadsmarknaden m.m. SOU 1976:60, prop. 1977/78:175 och CU 1977/78:32. Lagen har därefter ändrats vid några tillfällen. Principiellt viktiga ändringar gjordes 1994. Motiven återfinns i prop. 1993/94:199 och 1993/94:BoU21. Genom ändringar 1997 “återställdes” vissa av 1994 års ändringar. Vidare genomfördes ytterligare revideringar. Se prop. 1996/97:30 och 1996/97:BoU5. Se även prop. 2005/06:80, 2005/06:BoU10, varigenom hyresförhandlingslagen gjorts tillämplig även för planerade eller nybyggda hus. Från och med den 1 januari 2011 avskaffas de allmännyttiga kommunala bostadsföretagens hyresnormerande roll och ersätts med en normerande roll för kollektivt förhandlade hyror, se SFS 2010:811, prop. 2009/10:185, 2009/10:CU24, rskr. 2009/10:374, SOU 2008:38.

Hyresförhandlingslagen i dess från den 1 juli 1994 gällande lydelse behandlas av Ulf Skorup, Hyreslagarna efter 1994 års reform, 1994 och Stieg Synnergren, Christer Henriksson, Handbok i Hyreslagsfrågor, Bostäder, 6 uppl 1995. En något äldre skrift men med mer inträngande kommentarer är Anders Victorin, Kollektiv hyresrätt, 1980. Bertil Bengtsson, Anders Victorin, Hyra och annan nyttjanderätt till fast egendom, 5 uppl. 1997 behandlar lagen i dess från den 1 april gällande lydelse.

Författare: Nils Cederstierna

Definitionen av bostadslägenhet är densamma som återfinns i 1 § hyreslagen.

Författare: Nils Cederstierna

Hyresgästorganisationen behöver inte tillhöra den s.k. etablerade hyresgäströrelsen, dvs. förening ansluten till Hyresgästernas Riksförbund. Även annan sammanslutning av hyresgäster kan vara part i förhandlingsordning.

Författare: Nils Cederstierna

Förhandlingsordningen är ett avtal mellan angivna parter som anger hur förhandlingen om bl.a. ändrade hyresvillkor skall genomföras. I 5 § redovisas vilka förpliktelser som följer av en förhandlingsordning. På den privata sektorn har en rekommendation om innehållet i en förhandlingsordning utarbetats av Sveriges Fastighetsägareförbund och Hyresgästernas Riksförbund. På den allmännyttiga sektorn har motsvarande rekommendation utarbetats av SABO och Hyresgästernas Riksförbund.

Författare: Nils Cederstierna

Den enskilde hyresgästen är inte part i förhandlingsordningen och inte heller i förhandlingarna om nya hyresvillkor. Han behöver inte ens vara medlem i hyresgästorganisationen. Ett avtal om nya villkor (förhandlingsöverenskommelse) är därför inte utan vidare bindande för den enskilde hyresgästen. För att denne skall vara tvungen att finna sig i de nya villkoren måste hyresavtalet därför innehålla en s.k. förhandlingsklausul. Genom denna förpliktas hyresgästen – och ofta även hyresvärden – att följa förhandlingsöverenskommelserna. Klausulen skall hänvisa till en förhandlingsordning, dvs. förhandlingsordningen skall redan finnas när klausulen införs i hyresavtalet. Många av de förhandlingsklausuler som tillkommit före hyresförhandlingslagens ikraftträdande 1978 saknar sådan hänvisning. Enligt lagens övergångsbestämmelser är emellertid dessa äldre förhandlingsklausuler giltiga även efter lagens ikraftträdande.

Det är nödvändigt att innehållet i förhandlingsklausulen korresponderar med förhandlingsordningen. Om sålunda t.ex. förhandlingsklausulen innehåller hänvisning till en förhandlingsordning där både hyresvärd och fastighetsägareförening är part på ena sidan medan hyresvärden i den gällande förhandlingsordningen är ensam part på hyresvärdssidan, kan hyresgästen med framgång invända mot klausulens giltighet. En hyresgäst har ansetts inte vara skyldig att godta en förhandlingsklausul som saknar uppgift om vilken organisation som skall förhandla för hyresgästerna. Se RBD 42:79. Inte heller har klausul som inte hänvisar till en förhandlingsordning enligt hyresförhandlingslagen godtagits. Se RBD 6:80.

Genom regeln i 2 st. andra meningen har den enskilde hyresgästen från och med den 1 juli 1994 en principiell rätt att bestämma om hyresavtalet skall innehålla en förhandlingsklausul eller ej, dvs. om lägenheten skall omfattas av det kollektiva förhandlingssystemet eller ej (se 3 § 2 st.). Detta är dock inte att uppfatta som att hyresgästen enbart genom att ge uttryck för den ena eller andra ståndpunkten avgör om klausul skall finnas i avtalet eller ej. Självklart kan värden frivilligt acceptera hyresgästens ståndpunkt varefter hyresavtalet bör ändras i enlighet härmed. Blir parterna inte överens får frågan dras till hyresnämnden som då avgör frågan i enlighet med hyresgästens önskemål. Genom undantagsregeln – om synnerliga skäl talar mot det – kan nämnden besluta mot hyresgästens önskan. Det kan exempelvis vara att en hyresgäst upprepade gånger vill föra in och slopa en förhandlingsklausul, i vart fall om detta har ägt rum med korta tidsintervaller. Även andra omständigheter bör kunna anses utgöra synnerliga skäl. Det bör i sammanhanget påpekas att reglerna i 55 c § hyreslagen om förbud mot retroaktiva villkorsändringar liksom karensregeln i samma paragraf medför begränsningar i möjligheten att mot motpartens vilja på kort tid få en förhandlingsklausul införd eller slopad.

Regeln i 3 st. ger hyresnämnden möjlighet att bestämma att en förhandlingsklausul skall införas eller slopas först från en viss dag, dvs. från en framtida tidpunkt om särskilda skäl föreligger.

När ett hyresavtal tecknas kan värden ensidigt bestämma om en förhandlingsklausul skall finnas i avtalet eller ej. Det gäller i vart fall om det är efterfrågan på lägenheten. Om värden mot hyresgästens uttryckliga önskan tagit med eller utelämnat en förhandlingsklausul kan nämnden med hänvisning till bestämmelsen i 55 c § 4 st. hyreslagen införa eller slopa klausulen med verkan från hyresförhållandets första dag. Från och med den 1 april 1997 saknar dock förekomsten av förhandlingsklausul betydelse – i vart fall inledningsvis – för frågan om lägenheten omfattas av förekommande förhandlingsordning. Se kommentaren till 3 § 1 st.

Reglerna i 2 st. ändrades och 3 st. infördes 1994. Se prop. 1993/94:199 och 1993/94:BoU21.

Författare: Nils Cederstierna

Om det finns en förhandlingsordning för huset omfattas från och med den 1 april 1997 alla bostadslägenheter i huset med automatik av förhandlingsordningen alldeles oavsett om kontrakten innehåller förhandlingsklausuler eller ej. Även outhyrda lägenheter omfattas av förhandlingsordningen. För att en förhandlingsöverenskommelse skall gälla mot hyresgästen måste dock förhandlingsklausul finnas i hyresavtalet. Motiven återfinns i prop. 1996/97:30 och 1996/97:BoU5.

Författare: Nils Cederstierna

Hyresvärd och hyresgäst kan på angivet sätt undanta lägenhet från förhandlingsordningen. Den skriftliga överenskommelsen bör dateras för att man därmed skall kunna se att den träffats först efter tre månaders hyresförhållande. Tidsfristen har införts för att en hyresvärd inte skall kunna villkora uthyrningen med att hyresgästen måste godta ett avtal om att förhandlingsordningen för huset inte skall gälla för lägenheten. Förhandlingsordningens parter kan däremot inte undanta lägenhet från förhandlingsordningen.

Författare: Nils Cederstierna

Skulle hyresvärden motsätta sig hyresgästens begäran om att klausulen skall slopas och därmed lägenheten avföras från det kollektiva systemet kan nämnden pröva frågan enligt 2 §. Hyresnämndens beslut om att slopa klausulen får dock inte gälla från en tidigare tidpunkt än en överenskommelse mellan parterna skulle ha gällt.

Författare: Nils Cederstierna

Paragrafen som infördes 1997 motsvarar 4 § 2 st. i dess lydelse före den 1 juli 1994. En förhandlingsordning som har stöd endast av en minoritet av hyresgästerna har ansetts inte böra stå hindrande i vägen för en annan hyresgästorganisation som vill ha förhandlingsordning. En organisation av hyresgäster kan därför ansöka om att en förhandlingsordning inte längre skall gälla.

Motiven återfinns i prop. 1996/97:30 och 1996/97:BoU5 och i prop. 2001/02:41, 2001/02:BoU3.

Författare: Nils Cederstierna

Paragrafen motsvarar 4 § 1 st. i dess lydelse före den 1 juli 1994. Genom paragrafen återinförs 1997 förbudet mot flera förhandlingsordningar för ett hus. En förhandlingsordning kan upphöra på tre olika sätt; efter överenskommelse mellan parterna, hyresnämnden kan enligt 13 § lämna ett yrkande om förlängning utan bifall och nämnden kan enligt 3 a § förordna att den ej längre skall gälla. Avtal om förhandlingsordning träffad i strid mot 4 § är en nullitet. Bestämmelsen hindrar dock inte att två förhandlingsordningar gäller för ett hus, under förutsättning att de har tecknats av två olika hyresvärdar (den ene värden kan vara förstahandshyresgäst, t.ex. en studentstiftelse).

Motiven återfinns i prop. 1996/97:30 och 1996/97:BoU5.

Författare: Nils Cederstierna

I 1 st. anges den minsta ramen för hyresvärds primära förhandlingsskyldighet. Den innebär att hyresvärden är skyldig att ta initiativ till och genomföra förhandling i fråga om hyreshöjning etc. innan han har rätt att försöka träffa avtal med hyresgästerna direkt eller att få hyresvillkoren ändrade enligt 24 § denna lag, eller prövade i tvist enligt reglerna i hyreslagen. Om parterna är ense härom kan den primära skyldighet som berörs i 5 § 2 st. utvidgas eller inskränkas. Den förhandlingsskyldigheten inträder först när motparten begärt förhandling i frågan. Den är skadeståndssanktionerad för hyresvärden enligt reglerna i 26 §. Se kommentaren till 27 § 1 st. Däremot kan parterna inte på detta sätt utvidga området för ogiltighetsregeln i 23 §.

Motiven till genomförda ändringar avseende bl.a. 1 st. 1 och 3 p. samt förtydligande av förhandlingsskyldigheten återfinns i prop. 1983/84:137, BoU 1983/84:29, prop. 1993/94:199 och 1993/94:BoU21.

Författare: Nils Cederstierna

Av uttrycket “höjning av hyran för en lägenhet” framgår att den primära förhandlingsskyldigheten också gäller det fall att lägenheten blir ledig och hyrs ut till en ny hyresgäst. Däremot gäller förhandlingsskyldigheten inte om hyra tidigare saknats för lägenheten.

Sedan en hyresvärd påkallat förhandling om hyreshöjning från viss dag och förhandlingen strandat, har Bostadsdomstolen fastställt hyrorna från nämnda dag. Hyresvärden har inte haft rätt att därefter utan ny förhandling med hyresgästföreningen begära högre hyra av hyresgästerna för samma tid. Se RBD 12:91. Genom en förhandlingsöverenskommelse bestämdes att hyran för en viss lägenhet skulle höjas fr.o.m. den 1 februari 1991 men att hyreshöjningen skulle återgå fr.o.m. april månad om inte vissa angivna reparationer hade utförts före den 31 mars samma år. Genom att fortsätta att debitera hyresgästen den högre hyran fastän åtgärderna inte hade till fullo slutförts vid den angivna tidpunkten har hyresvärden brutit mot förhandlingsskyldigheten. Se RBD 10:93 Se även kommentaren till 23 § 1 st.

Författare: Nils Cederstierna

Genom denna bestämmelse som infördes vid 1997 års ändringar har den primära förhandlingsskyldigheten utvidgats. Den innebär att värden vid uthyrning av en lägenhet som inte omfattas av den senaste förhandlingsöverenskommelsen, därför att den förra hyresgästen valt att stå utanför de kollektiva förhandlingarna, inte utan kollektiv förhandling kan ta ut högre hyra än vad nämnda hyresgäst betalade.

Av 1 p. följer att värden inte heller senare kan höja hyran för en sådan lägenhet utan att först följa den primära förhandlingsskyldigheten.

Motiven återfinns i prop. 1996/97:30 och 1996/97:BoU5.

Författare: Nils Cederstierna

Enligt 19 § hyreslagen skall hyran för bostadslägenhet vara till beloppet bestämd i hyresavtalet. Från denna regel finns i nämnda paragraf närmare angivna undantag, exempelvis avseende bränslekostnader och beräkningsgrunden fastställts genom förhandlingsöverenskommelse. Bränsletillägg debiteras i så fall enligt i hyresavtalet intagen klausul. Förhandlingsskyldighet enligt förevarande paragraf föreligger inte om en höjning av tillägget följer av en redan tidigare genom förhandlingsöverenskommelse bestämd norm. Däremot måste värden påkalla förhandling om han önskar ta ut ersättning efter en annan norm än tidigare. Regeln har i dag inte så stor betydelse eftersom man överlag har s.k. totalhyror.

Författare: Nils Cederstierna

Även i det fall hyresvärden vill ändra på villkor som avser hyresgästernas rätt till gemensamma utrymmen måste förhandling med hyresgästföreningen ske. Regeln skall ses i samband med bestämmelsen i 2 § 3 st. hyreslagen.

Författare: Nils Cederstierna

Förhandlingsordningen knyter an till hus och inte till fastighet. Före 1994 års lagändringar skulle i förhandlingsordningen anges de lägenheter som förhandlingsordningen omfattade. Det var enligt huvudregeln alla som inte särskilt undantagits. Efter 1994 års lagändringar skall i stället anges det eller de hus som förhandlingsordningen gäller för. Vilka lägenheter som omfattas av förhandlingsordningen är efter 1997 års ändringar beroende av om hyresvärd och hyresgäst efter viss tid särskilt överenskommit om att avtalet ej skall innehålla förhandlingsklausul eller hyresnämnden fattat beslut härom. Jfr 3 §. Uppgiften i äldre alltjämt giltiga förhandlingsordningar om vilka lägenheter den omfattar saknar således numera självständig betydelse.

Motiven till 1994 års ändringar återfinns i prop. 1993/94:199 och 1993/94:BoU21 och till 1997 års ändringar i prop. 1996/97:30 och 1996/97:BoU5.

Författare: Nils Cederstierna

Förändring på hyresvärdssidan sker i de flesta fall genom att fastigheten byter ägare. Om fastigheten övergår till en ny ägare kan denne, om han inte vet om att en förhandlingsordning gäller, i god tro göra sig skyldig till brott mot den primära förhandlingsskyldigheten och drabbas av skadeståndsansvar gentemot den förhandlingsberättigade hyresgästorganisationen (se 26 §). Avtal mellan den nye ägaren och de enskilda hyresgästerna om hyreshöjning blir ogiltiga och hyresvärden återbetalningsskyldig. För den skada som drabbar en köpare på grund av att säljaren försummat att upplysa om förhandlingsordningens existens blir köparen berättigad till ersättning av säljaren. Fråga om skadestånd prövas av allmän domstol (se 30 §). Säljarens upplysningsplikt torde i allmänhet kunna uppfyllas genom att köparen får ta del av hyreskontrakt med förhandlingsklausul. Det lämpligaste är givetvis att uppvisa/överlämna avtalet om förhandlingsordning.

Författare: Nils Cederstierna

Förhandlingsordningar har i regel tillkommit efter frivillig överenskommelse. Det är endast undantagsvis som förhandlingsordning tillkommit efter beslut av hyresnämnd. Parter i en sådan tvist inför hyresnämnden är hyresvärd och hyresgästorganisation.

Författare: Nils Cederstierna

Här redovisas kriterierna för hyresnämndens prövning av om förhandlingsordning tvångsvis skall införas eller ej. Efter 1994 års lagändringar innebärande bl.a. att den enskilde hyresgästen i princip själv avgör om han skall ingå i det kollektiva förhandlingssystemet eller ej (se 2 §) behöver de enskilda hyresgästernas intressen inte längre beaktas. Genom 1997 års ändringar har det tidigare kriteriet “organisations stöd bland hyresgästerna” bytts ut mot “det antal lägenheter som förhandlingsordningen kan förväntas omfatta”.

Det finns inga andra formella krav på hyresgästorganisation utöver de som får anses ligga i själva begreppet, nämligen att det skall vara fråga om en rättskapabel ideell förening (antagit stadgar och utsett styrelse) med uppgift att tillvarata medlemmarnas intressen i hyresfrågor. Organisationens allmänna kompetens torde knappast ifrågasättas om förhandlingsordning begärts av någon hyresgästförening ansluten till Hyresgästernas Riksförbund. Skulle framställningen gjorts av en fristående förening torde kunna krävas att organisationen förfogar över personer som kan ta ansvar för förhandlingsverksamheten och som har möjlighet att delta i sammanträden med värden i en utsträckning som ett regelbundet förhandlingsarbete fordrar.

Efter 1994 års lagändringar är det i motsats till tidigare sökanden som har bevisbördan för att det med hänsyn till angivna kriterier är skäligt att förhandlingsordning införs.

När det gäller kriteriet ”det antal lägenheter ...” har det inte ansetts lämpligt att i lagtexten ange något antal lägenheter eller viss andel utan det överlämnas till prövningsmyndigheten att göra en helhetsbedömning. I motiven ges dock följande riktlinjer. Om antalet lägenheter som skulle komma att omfattas av förhandlingsordningen uppgår till mer än ett hundratal torde det regelmässigt vara skäligt att förhandlingsordningen skall gälla. Är antalet lägenheter som skulle omfattas lägre torde det i allmänhet vara skäligt att förhandlingsordningen skall gälla om den kommer att omfatta flertalet av de lägenheter i det eller de hus som förhandlingsordningen skulle gälla. Skulle flera hyresgästorganisationer konkurrera om förhandlingsrätten i ett hus bör skälighetsbedömningen enligt motiven normalt utfalla till förmån för den förhandlingsordning som kan antas komma att omfatta flest lägenheter.

Beträffande tvister som prövats före 1994 års lagändringar se RBD 45:79, 24:80, 43:80, 13:81 och 21:85.

Motiven till 1994 års ändringar återfinns i prop. 1993/94:199 och 1993/94:BoU21 samt till 1997 års ändringar i prop. 1996/97:30 och 1996/97:BoU5.

Författare: Nils Cederstierna

Frågan om innebörden av ”skälig tid” har varit uppe till bedömning i RBD 20:90. Se även RBD 24:80.

Författare: Nils Cederstierna

Givetvis kan förhandlingsordningen upphöra även efter överenskommelse mellan parterna. Vid uppsägningen gäller delgivningslagen (1970:428) i tillämpliga delar. Om förutom hyresvärd och hyresgästorganisation även fastighetsägareförening är part i förhandlingsordningen måste givetvis t.ex. en av hyresvärden företagen uppsägning delges inte bara den formella motparten, hyresgästföreningen, utan även fastighetsägareföreningen.

Författare: Nils Cederstierna

Det är enbart hyresvärd eller hyresgästorganisation som kan vara parter i en tvist om förlängning av förhandlingsordningen. Jfr 10 §. Självklart kan en fastighetsägareförening ändå komma att ingå i förhandlingsordningen om hyresnämnden på någon av parternas yrkande och fastighetsägareföreningens medgivande beslutar så. Vid en förlängningstvist kan andra omständigheter komma att vägas in än vid tvist om införande av förhandlingsordning. Sålunda kan exempelvis beaktas den tid förhandlingsordningen gällt. Skulle ansökan om förlängning inte inges inom tidsfristen kan parten i stället påkalla förhandling och därefter inge ansökan till hyresnämnden enligt 9 §. Men det blir då inte frågan om förlängning eller ej utan bestämmande av om förhandlingsordning skall gälla och vilka villkor den skall innehålla.

Angående rättsfall se RBD 7:88 och 12:89.

Författare: Nils Cederstierna

Att förhandlingsframställan måste göras av förhandlingsordningens parter har varit uppe i rättsfallen RBD 34:80, 11:81 och 22:90. En framställan går på avsändarens risk. Se RBD 4:86.

Författare: Nils Cederstierna

Förhandlingsskyldigheten innebär således att parterna måste träffas för sakliga överläggningar. Part som inte fullgör sin förhandlingsskyldighet kan bli skadeståndsskyldig. Se 27 §. Någon skyldighet att träffa en överenskommelse finns givetvis inte. Strandar förhandlingarna avseende hyresvillkor återstår att hänskjuta tvisten till hyresnämnden. Se 24 §. Efter en strandning kan värden som alternativ försöka träffa avtal direkt med de enskilda hyresgästerna. Angående påstådd förhandlingsvägran se RBD 4:86.

Författare: Nils Cederstierna

Editionsplikten omfattar handlingar som den ena parten innehar och som innehåller upplysningar om faktiska förhållanden och som motparten åberopar. Handlingar som innehåller partens egna överväganden och förhandlingstaktiska dispositioner kan parten däremot inte tvingas att lämna ut. Editionsplikten är skadeståndssanktionerad. Se 27 §.

Författare: Nils Cederstierna

Det är i olika sammanhang av betydelse att kunna avgöra när en förhandling skall anses avslutad. Sålunda är hyresvärds eller hyresgästs möjlighet att enligt 24 § begära hyresnämndens prövning beroende av att förhandlingen avslutats. Ett besked att förhandlingen frånträds utgör dock inte något formkrav som måste vara uppfyllt innan hyresnämndens prövning får ske. Bestämmelsen fyller funktionen att underlätta för den som påstår att förhandlingen avslutats att bevisa det. Se RBD 11:81. Hyresnämnden får inte heller – när lägenheten omfattas av det kollektiva systemet – ta upp en tvist enligt hyreslagen där värden begär högre hyra förrän förhandling ägt rum. Se 11 a § lag (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder. En förhandling kan avslutas på två sätt. Genom överenskommelse eller genom strandning. I det senare fallet måste förhandlingsskyldigheten först ha fullgjorts enligt 16 § 1 st. Förhandlingen anses avslutad när motparten får del av beskedet att förhandlingen frånträds. Det förhållandet att förhandlingsprotokoll inte upprättats på det sätt som anges i förhandlingsordningen hindrade inte att förhandlingen ansågs avslutad då motparten på annat sätt fått besked om att förhandlingarna frånträtts, se Svea hovrätts, 16 Avd beslut nr 251/1996. De frivilligt träffade förhandlingsordningarna innehåller ofta en regel som ger part rätt att hänskjuta en strandad förhandling till ett partssammansatt centralt förlikningsorgan, Hyresmarknadskommittén inom den allmännyttiga sektorn respektive Bostadsmarknadskommittén inom den privata sektorn. Har någon av parterna hänskjutit tvisten kan förhandlingen inte anses avslutad förrän förlikningsorganet behandlat tvisten.

Författare: Nils Cederstierna

Förhandlingsöverenskommelsen är det dokument i vilket resultatet av förhandlingarna redovisas. Det kan exempelvis gälla de nya hyrorna från en viss tidpunkt. En förhandlingsöverenskommelse som intagits i ett protokoll som satts upp av den ena parten och som justerats av den andra parten har ansetts uppfylla formkraven. Se RBD 28:80. Parterna kan komma överens om hur underrättelsen till hyresgästen skall ske. I regel underrättas hyresgästerna genom individuella brev eller anslag i trappuppgång.

Författare: Nils Cederstierna

Hyresförhandlingslagen förutsätter att hyresgästorganisationen förhandlar om hyresvillkoren för alla lägenheter som omfattas av förhandlingsordningen oavsett om hyresgästerna är medlemmar i organisationen eller ej. Hyresgästsidan kräver nästan undantagslöst ersättning av hyresvärdarna för sitt förhandlingsarbete. Det förekommer numera ofta tvist om detta, särskilt när förhandlingarna inte har resulterat i hyreshöjning. Det finns dock ingen formell skyldighet att betala ersättning. Ersättningen utgör för närvarande cirka 80 kr per lägenhet. Beloppets skälighet kan prövas av hyresnämnden på ansökan av hyresgästen. Se 22 § 2 st. I kravet på underrättelse enligt 19 § kopplat till reglerna i 20 § ligger att hyresvärden skall redovisa vad hyran är och hur mycket som är förhandlingsersättning. Angående 1994 års ändringar se prop. 1993/94:199 och 1993/94:BoU21.

Författare: Nils Cederstierna

Bestämmelsen förhindrar hyresgästorganisation och hyresvärd att överenskomma att lägenheter med hyresgäster som är medlemmar i organisationen får lägre hyra än de som inte är medlemmar, såvida inte lägenheterna skiljer sig bruksvärdemässigt. Lagändringarna per den 1 juli 1994 innebar bl.a. att det blev tillåtet med flera förhandlingsordningar i samma hus. Kravet på lika hyror gällde därmed enbart lika stora lägenheter inom samma förhandlingsordning. Se prop. 1993/94:199 och 1993/94:BoU21. Det 1997 återinförda förbudet mot flera förhandlingsordningar i samma hus (se 4 §) borde rimligen medfört revidering även av 21 §.

Två lägenheter om 170 respektive 165 m² har vid tillämpningen av 21 § ansetts inte vara lika stora. Se RBD 24:87. I samma mål hade av två lägenheter den mindre (163 m²) fått högre hyra än den större (165 m²). Enligt grunderna för lagrummet åsattes lägenheterna samma hyra. Vid prövning av förhandlingsöverenskommelse enligt 22 § har hyresgästen med tillämpning av 21 § fått hyran nedsatt under den hyra som gällde innan den klandrade förhandlingsöverenskommelsen började tillämpas. Se RBD 11:82. I normalfallet kan klander av förhandlingsöverenskommelse inte medföra sänkning av hyran till ett lägre belopp än som tidigare gällt såvida inte yrkande härom framställts i förhandlingen. Se RBD 5:81.

Författare: Nils Cederstierna

Genom regeln som trädde i kraft den 1 juli 1997 medges bostadshyresgäst rätt att delta i ett öppet system med s.k. självförvaltning och därvid utan skattekonsekvenser få viss begränsad ekonomisk kompensation genom reducering av hyran.

Motiven återfinns i prop. 1996/97:119 och 1996/97:SkU24.

Författare: Nils Cederstierna

Genom förhandlingsklausulen blir den enskilde hyresgästen i princip bunden av förhandlingsöverenskommelsen. Hyresgästen har ju inte deltagit i förhandlingen. Han har därför av rättssäkerhetsskäl fått möjlighet att inom angivna tidsfrister få hyresnämndens prövning av förhandlingsöverenskommelsen. Hyresgästens rätt att ansöka om ändring gäller i samma mån som han är bunden av överenskommelsen. Se RBD 9:84. Om hyresgästen är bunden av förhandlingsöverenskommelsen har i visst fall ansetts inte kunna prövas enligt 22 §. Se RBD 15:85. När hyresgästen i ett ärende om prövning av förhandlingsöverenskommelse åberopar omständigheter som innebär att hyresnämnden inte är behörig skall ansökan avvisas. Se RBD 9:92. Ett yrkande som förutsätter en prövning om värden har fullföljt ett villkor i en förhandlingsöverenskommelse har ansetts inte heller kunna prövas enligt 22 §. Se RBD 22:85. En överenskommelse mellan en förhandlingsordnings parter om ersättning för hinder och men kan inte prövas enligt 22 §. Se RBD 9:86. Med tillämpning av förhandlingsöverenskommelse om inflyttningshyror har hyresvärd och hyresgäst ingått hyresavtal med angiven hyra. Hyresgästen kan då inte påkalla prövning enligt 22 §. Se RBD 10:86. Parter vid prövningen enligt 22 § är hyresvärd och hyresgäst. Värden kan vid prövningen inte med framgång begära en högre hyra än han redan godtagit i förhandlingsöverenskommelsen. Hyresgästen kan i sin tur inte heller med framgång yrka lägre hyra än som gällde innan förhandlingsöverenskommelsen träffades såvitt inte yrkande härom framställdes i förhandlingarna. Se RBD 5:81 och 14:86. Med tillämpning av 21 § kan dock hyran sättas ned under den hyra som utgick innan den klandrade förhandlingsöverenskommelsen började tillämpas. Se RBD 11:82. Hyresgästen kan i stället begära prövning enligt hyreslagens regler. Se RBD 44:80. Han är då inte bunden av de i 22 § angivna tidsfristerna. Han kan vidare yrka lägre hyra än den utgående.

Författare: Nils Cederstierna

Frågan om ansökan inkommit i tid skall hyresnämnden pröva självmant. Se Svea hovrätt avd. 16 beslut SÖH 209/1995. Det har lämnats till förhandlingsordningens parter att finna lämpliga former för informationen. Normalt informeras genom brev eller anslag i trappuppgång.

Författare: Nils Cederstierna

Dvs. från förfallodagen.

Författare: Nils Cederstierna

Dvs. hyran kan sänkas till ett lägre belopp än vad som motsvarar hyrorna för till bruksvärdet jämförbara lägenheter om till bruksvärdet likvärdiga lägenheter i huset har lägre hyra.

Författare: Nils Cederstierna

Den förhandlingsersättning som ingår i hyran kan alltså prövas självständigt.

Författare: Nils Cederstierna

Beslut om återbetalning har meddelats utan hyresgästens yrkande. Se RBD 5:81. När fastigheten bytt ägare och hyran sänkts för tid som ligger både före och efter ägarbytet har såväl överlåtare som förvärvare ansetts återbetalningsskyldiga. Beslut om återbetalning har dock ansetts inte kunna meddelas mot den tidigare ägaren utan att denne beretts tillfälle att yttra sig. Se RBD 12:82.

Författare: Nils Cederstierna

Om förhandlingsöverenskommelse rör fråga om tillämpning av ett enskilt hyresavtal enligt 5 § 3 st. har hyresgästen inte rätt att begära prövning. I den situationen har hyresgästen lämnat fullmakt, dvs. varit part i överenskommelsen.

Författare: Nils Cederstierna

Ogiltighetsregeln korresponderar mot hyresvärdens primära förhandlingsskyldighet enligt 5 § 1 st. Den omständigheten att hyresvärden av en ny hyresgäst har tagit ut högre hyra än vad föregående hyresgäst erlagt har inte, vid tillämpningen av 1 st. första meningen, ansetts innebära någon hyreshöjning, när någon hyra för lägenheten inte fastställts genom en förhandlingsöverenskommelse. Se RBD 18:92. Efter 1997 års ändringar måste dock regeln i 5 § 1 st. 2 p. beaktas. Efter ombyggnad hade hyresvärden träffat avtal med inflyttande hyresgäster om hyrans storlek utan att dessförinnan förhandla enligt förhandlingsordningen. Hyresgästernas yrkande att avtalen skulle förklaras ogiltiga har lämnats utan bifall med hänvisning till att den närmast totala ombygganden av fastigheten hade medfört att de omtvistade hyrorna blev att bedöma som s.k. inflyttningshyror och därför inte omfattades av den primära förhandlingsskyldigheten enligt 5 § 1 st. Se Bostadsdomstolens beslut nr 169/1994. Om förhandlingsordningens parter utvidgat området för den primära förhandlingsskyldigheten och värden träffat enskilt avtal i strid mot en sådan överenskommelse, blir det enskilda avtalet inte ogiltigt. Däremot kan värden bli skadeståndsskyldig enligt 26 §. Utanför området för primär förhandlingsskyldighet är det fritt att träffa individuella avtal. Det är vidare möjligt att mellan hyresvärd och hyresgäst komma överens om en lägre hyra än den i förhandlingsöverenskommelsen bestämda.

Om förhandlingarna strandat står det värden fritt att försöka träffa avtal direkt med hyresgästerna. Det framgår indirekt av 1 st. Alternativt kan värden begära prövning i hyresnämnd. Se 24 §. Motsvarande gäller om hyresgästorganisationen gjort sig skyldig till förhandlingsvägran eller dylikt.

Paragrafen ändrades 1984 i samband med att regeln i 5 § 1 st. 4 p. (dåvarande 3 p.) infördes. Se prop. 1983/84:137 och BoU 1983/84:29.

Författare: Nils Cederstierna

Om förhandlingarna avslutas utan att uppgörelse kunnat träffas, kan hyresvärden, som anmärkts under 23 §, försöka träffa avtal direkt med hyresgästerna eller efter ansökan begära att hyresnämnden avgör tvisten. Även hyresgästen har motsvarande möjlighet att begära nämndens medverkan. Hyresnämnden prövar ej ex officio om förutsättningarna för prövning föreligger. Gör part emellertid gällande att förutsättningarna ej föreligger, åligger det den som ingivit ansökan att visa att någon av förutsättningarna föreligger. Regeln i 18 § 1 st. underlättar bevisningen i fråga om när förhandlingen skall anses avslutad. Normalt kan nämnden inte pröva andra hyresvillkor än de som har varit föremål för förhandling enligt förhandlingsordningen och, om förhandlingarna har avsett hyresbelopp, inte heller fastställa nya hyror från annan tidpunkt – varken tidigare eller senare – än den som avsetts med de aktuella förhandlingarna. Se bl.a. RBD 26:80 och 25:82. En hyresvärd har dock ansetts vara oförhindrad att yrka högre hyra än han begärt vid den förhandling som strandat. Se RBD 32:81.

Bostadsdomstolen har uttalat att retroaktiv hyreshöjning skäligen borde medges då en hyresvärd iakttagit de riktlinjer för förhandlingsarbetet som lagts fast av de förhandlande organisationerna och då någon försummelse inte kunde läggas hyresvärden till last för att uppgörelse inte kunnat träffas. Se RBD 31:81. Till följd av en lagändring som trädde i kraft den 1 januari 1985 gäller numera att prövningsmyndigheten får förordna om retroaktiv hyreshöjning om ”det finns skäl till det”. Lagändringen har inte gett Bostadsdomstolen anledning att frångå den ståndpunkt som domstolen intog i det ovan redovisade rättsfallet. Se bl.a. Bostadsdomstolens beslut nr 369/1987.

Motiven till 1984 års ändringar återfinns i prop. 1983/84:137 och BoU 1983/84:29.

Författare: Nils Cederstierna

Hyresnämndens prövning enligt 24 § får avse endast de hyresvillkor som förhandlingen omfattat. Det är således i princip inte möjligt att förhandla och stranda förhandlingarna avseende ett villkor och därefter ansöka om prövning av ett annat villkor som inte berörts i förhandlingarna. Det kan dock inträffa att det villkor tvisten gäller har ett sådant samband med ett annat villkor, att det är rimligt och praktiskt att även det senare villkoret prövas. Om särskilda skäl föreligger får därför hyresnämnden ta upp ett sådant villkor till prövning.

Författare: Nils Cederstierna

Hyresnämndens beslut bildar därvid en ny utgångspunkt för krav på ändrade hyresvillkor. Se RBD 12:91.

Författare: Nils Cederstierna

Regeln om att allmänt skadestånd kan utgå om hyresvärden åsidosätter den primära förhandlingsskyldigheten har införts efter förebild från den arbetsrättsliga lagstiftningen. I förarbetena (se prop. 1977/78:175 s. 123 f.) framhålls dock att rättspraxis från arbetsrättens område inte utan vidare kan tjäna till vägledning för bedömningen t.ex. när det gäller skadeståndets storlek. Normalt kan det inte bli fråga om tillnärmelsevis så höga ersättningsbelopp som förekommer där. Skadeståndets storlek blir givetvis beroende av omständigheterna. Skadestånd har utdömts i några fall. Beloppen har som regel rört sig om ca 5 000 kr. Se RBD 5:83, 12:91, 10:93 och 17:93.

I hyresförhandlingslagen finns inte några bestämmelser om skadestånd för brott mot en förhandlingsöverenskommelse som sådan. Om en hyresvärd bryter mot en förhandlingsöverenskommelse föreligger dock ofta även brott mot förhandlingsskyldigheten.

När en hyresrätt upplåtits av flera delägare till en fastighet, måste en ansökan om skadestånd rikta sig mot alla delägarna eftersom det mellan dem råder s.k. nödvändig processgemenskap. Se RBD 16:87.

Författare: Nils Cederstierna

Skadeståndsskyldighet enligt 26 § kan enbart drabba hyresvärden. Skadeståndsansvar enligt 27 § kan däremot drabba såväl hyresvärd som hyresgästförening. Angående skadestånd vid påstådd förhandlingsvägran se RBD 4:86.

Författare: Nils Cederstierna

Skadeståndet är inte begränsat till ekonomisk skada utan även s.k. allmänt skadestånd kan utdömas. Se kommentaren till 26 § 1 st.

Författare: Nils Cederstierna

Uttrycket motpart har såvitt gäller skadeståndsskyldighet enligt 26 § ansetts syfta enbart på hyresvärden. Se RBD 5:83. I förhandlingsordningen var även fastighetsägareföreningen part på hyresvärdssidan. I målet var också fråga om när hyresgästföreningen fick kännedom om hyreshöjningarna.